Kuinka valita kiinteistönvälittäjä?
Tässä kirjoituksessa kerron vinkkejä mitä voit käyttää kiinteistönvälittäjän valitsemisessa. Kiinteistönvälittäjissä on suuri ero, joka näkyy vasta lopuksi kauppahinnassa. Tämän lisäksi välityspalkkioissa ja palvelukokonaisuudessa isoja eroja. Näistä kerrotaan lisää kirjoituksessa.
Kiinteistönvälittäjien kutsuminen arviokäynnille
Kutsu paikallisia kiinteistönvälittäjiä arviokäynnille. Tällä arviokäynnillä on hyvä tehdä pieniä muistiinpanoja, jotta muistaa mitä asioita on käyty läpi ja mitä kuuluu välittäjän tarjoukseen. Toinen vaihtoehto on, että painat nappia ‘Kilpailuta Kiinteistönvälittäjät’, ja neljä hyvää välittäjää alueeltasi ottaa sinuun yhteyttä. Tällöin he myös tietävät olevansa kilpailutilanteessa muiden välittäjien kesken, mikä johtaa usein parempiin tarjouksiin.
Kiinteistönvälittäjien arviointi
Arviokäynnin tarkoituksena on antaa välittäjälle mahdollisuus arvioida myytävää asuntoa tarkemmin, mutta se on myös asunnon myyjälle tilaisuus arvioida välittäjää henkilökohtaisesti. Tästä syystä onkin tärkeää sopia arviokäynneistä. Sopivan välittäjän valinta ei perustu vain yhteen tekijään. Esimerkiksi alhaisin välityspalkkio ei takaa, että saat kaupasta eniten rahaa käteen, eikä korkein hinta-arvio aina tarkoita, että sen antanut välittäjä saa asunnosta parhaan hinnan. Arviokäynnillä suosittelemme kiinnittämään huomiota erityisesti seuraaviin seikkoihin:
1. Kiinteistönvälittäjän kokemus muiden samanlaisten kohteiden myymisestä alueella
2. Kiinteistönvälittäjän perustelut antamalleen hinta-arviolle
3. Kiinteistönvälittäjän tarjoamien palvelujen laajuus ja laatu
4. Kiinteistönvälittäjän tarjoama välityspalkkio
5. Kiinteistönvälittäjän sopivuus sinulle henkilökohtaisesti
Näiden kriteerien pohjalta voit paremmin arvioida, mikä välittäjä sopii parhaiten tarpeisiisi ja odotuksiisi. Käymme seuraavaksi yksityiskohtaisesti läpi nämä seikat.
Ennen sitä haluamme kuitenkin muistuttaa tärkeästä erottelusta: välittäjä ja välitysliike ovat kaksi eri asiaa, ja sinun tulee arvioida molempia. Yksittäinen välittäjä on henkilö, joka vastaa asuntosi myynnistä. Hänen kokemustaan ja työskentelytapojaan tulisi arvioida henkilökohtaisella tasolla. Välitysliike puolestaan tarjoaa erilaisia tukipalveluja, kuten markkinointia sekä muiden välittäjien ja potentiaalisten ostajien verkostoja. Siksi sekä kiinteistönvälittäjän että välitysliikkeen valinnalla on merkitystä.
Arviokäynnille saapuvalta välittäjältä kannattaa varmistaa, että hän on juuri se henkilö, joka tulee hoitamaan asunnon myynnin ja esittelyt. Tietyissä yrityksissä jotkut välittäjät saattavat käydä tekemässä myyntitoimeksiantoja ja kollegat voivatkin hoitaa asunnon esittelyn.
Kiinteistönvälittäjän aluetuntemus
Valitessasi sopivaa kiinteistönvälittäjää on tärkeää, että hän tuntee hyvin alueen, jolta aiot myydä asunnon. Alueen palveluihin ja muihin yleisiin tietoihin tutustuminen ei kuitenkaan riitä kertomaan, onko välittäjällä kokemusta nimenomaan kyseisen alueen asuntojen myynnistä. Siksi suosittelemme kysymään välittäjältä, millaisia kohteita hän on äskettäin myynyt alueella. Välittäjä saattaakin näyttää tietokoneelta alueen asunnoista, joita hän on myynyt tai jotka ovat parhaillaan myynnissä.
Välittäjän kanssa voit tarkastella, millaisia pyyntihintoja muilla alueen asunnoilla on ollut ja ovatko myydyt kohteet samankaltaisia kuin oma asuntosi.
Kysy välittäjältä, millaisille asunnoille alueella on tällä hetkellä enemmän tai vähemmän kysyntää, miten saavutetut myyntihinnat ovat vastanneet hänen antamiaan hinta-arvioita sekä hänen näkemyksiään alueen myyntiajoista ja niiden syistä. Välittäjän vastauksista saat arvokasta tietoa hänen asiantuntemuksestaan ja aluetuntemuksestaan, mikä helpottaa välittäjän valintaa. Kiinteistönvälittäjän perustelut hinta-arviolle
Arviokäynnillä välittäjä esittää sinulle asunnostasi annetun hinta-arvion. Hän on tehnyt etukäteisvalmisteluita, jotta pystyisi antamaan mahdollisimman tarkan ja realistisen arvion. Ennen arviokäyntiä välittäjä on tutkinut alueen toteutuneita hintoja eri lähteistä ja arvioinut, mitkä niistä ovat realistisimpia oman asuntosi kannalta. Hän on ottanut huomioon tiedot, jotka ovat olleet saatavilla ennen käyntiä. Näihin perustuen välittäjä on antanut karkean hinta-arvion Kaupax alustalla asunnostasi. Tapaamisen aikana saatte tarkemman hinta-arvion ja perustelut tälle.
Kuvitellaan esimerkki: Olet myymässä kerrostalokaksiota, ja viereisestä korttelista on myyty samankokoinen kaksio 4 000 euron neliöhintaan. Välittäjä vertaa asuntoja tarkastelemalla esimerkiksi tontin omistusta (oma tai vuokra), suuria remontteja, talon ikää, asunnon kerrosta ja näköalaa. Näiden tekijöiden perusteella välittäjä arvioi, onko asuntosi neliöhinta korkeampi, matalampi vai sama kuin vertailukohteessa. Tätä prosessia toistetaan useiden aiempien kauppojen kohdalla, jotta hinta-arvio olisi mahdollisimman tarkka.
Arvioidaksesi välittäjän antamaa hinta-arviota on hyvä tehdä etukäteistutkimusta, koska myös joidenkin välittäjien arvioissa on virheitä.
Asuntojen hintoja voit arvioida seuraavista lähteistä:
1. Asuntojen hintatiedot ympäristöministeriön ylläpitämä palvelu toteutuneista kauppahinnoista:
https://asuntojen.hintatiedot.fi/haku/
2. Oikotien ja Etuoven myynti-ilmoitukset (nämä ovat hintapyyntöjä, eivät toteutuneita hintoja)
https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot
https://www.etuovi.com
Yllä olevien palveluiden avulla voit tehdä oman arvion asuntosi käyvästä hinnasta. On hyvä huomata, että usein kiinteistönvälittäjän antama arvio saattaa olla hieman alempi kuin myyjän oma arvio. Myyjän arvioon voi vaikuttaa tunneside omaan kotiin.
Keskustellessasi välittäjän kanssa asunnon sopivasta hinnasta, kannattaa selvittää, miten välittäjä on päätynyt esittämäänsä hinta-arvioon ja miksi se eroaa omasta arviostasi, jos ero on suuri. Välittäjillä on vielä parempia työkaluja asunnon hinnoitteluun. Välittäjien käyttämillä työkaluilla pystyy katsomaan tarkemmin kuinka myydyt asunnot ja niiden taloyhtiöt eroavat toisistaan. Taloyhtiön remonteilla onkin yleensä helpompi perustella asunnon hintaerot.
Asunnon pyyntihinta vaikuttaa sen myyntiin. Erittäin korkea hinta voi johtaa potenttiaalisten ostajien karkottamiseen, kun taas liian matala hinta voi johtaa siihen, ettet saa asunnosta täyttä hintaa tai parhaassa tapauksessa synnyttää tarjouskilpailun, joka nostaa hintaa. Hinnoittelu on monimutkainen aihe, eikä yhtä oikeaa ratkaisua ole. Paras nyrkkisääntö on mielestämme realistinen hinta, johon on varattu pieni tinkimisvara.
Kiinteistönvälittäjien tarjoamat palvelut vaihtelevat, joten arviokäyntien yhteydessä kannattaa selvittää, mitä kaikkea välittäjän hintaan kuuluu ja mitä hän tai välitysliike tekee asunnon myynnin edistämiseksi. Jotkut välittäjät tarjoavat laajoja palvelupaketteja, jotka sisältävät kaiken stailauksesta omiin markkinointi- ja myyntikanaviin, kun taas toiset toimivat yksinkertaisemmalla palvelupaketilla.
Laaja ja suppea palvelupaketti eivät suoraan tarkoita hyvää ja huonoa, vaan sinun tulee myyjänä arvioida, mitä palveluita tarvitset ja mitkä palvelut auttavat myymään asunnon nopeammin tai parempaan hintaan.
Vertaillessasi hintoja, muista laskea mitkä kaikki kulut sisältyvät hintaan. Tuleeko välityspalkkion päälle esimerkiksi asiakirjakuluja tai kuluja myynti-ilmoituksista. Välityspalkkio on pieni prosentti, mutta iso summa. Asunnon myyminen on kallista, joten välityspalkkio kannattaa kilpailuttaa ja siitä kannattaa neuvotella.
Vinkkejä välityspalkkiosta
Kuitenkin on tärkeää olla tuijottamatta pelkkää välityspalkkiota, kun tekee valintaa kiinteistönvälittäjästä. Sen sijaan jotkut myyjät laskevat, kuinka paljon rahaa heille jää käteen asunnon myynnistä välityspalkkion vähentämisen jälkeen.
Jos asuntosi myydään 210 000 euron hintaan ja maksat siitä 4 000 euron välityspalkkion, sinulle jää käteen 206 000 euroa. Sen sijaan, jos asuntosi myydään 200 000 euron hintaan ja maksat siitä 3 000 euron välityspalkkion, sinulle jää käteen 197 000 euroa. Ensimmäinen diili on siis selvästi kannattavampi kuin toinen.
Etukäteen on mahdotonta sanoa, minkä hinnan mikäkin välittäjä saa asunnostasi, joten lopullinen valinta perustuu omaan kokonaisharkintaan.
Välityspalkkiossa on enemmän neuvotteluvaraa, jos seuraavat seikat pätevät tilanteeseesi:
1. Mahdollisia välittäjiä on paljon, ja he kilpailevat keskenään.
2. Kohde on helppo myydä, eli sillä on paljon kysyntää (esim. pieni ja vastaremontoitu asunto kasvukeskuksen keskustassa sellaisessa talossa, jossa kaikki isot remontit on tehty).
3. Sinulla on mahdollisuus olla joustava, eli myynnin ei tarvitse tapahtua mahdollisimman nopeasti tai tiettyyn hintaan.
Päinvastainen tilanne voi myös olla totta: jos olet myymässä vaikeasti myytävää kohdetta alueella, jossa on vain vähän välittäjiä, välityspalkkiossa ei todennäköisesti ole paljon neuvotteluvaraa. Tapaamalla useita välittäjiä, pyytämällä heiltä arvioita asuntosi hinnasta ja neuvottelemalla heidän kanssaan palkkioista varmistat, että löydät parhaiten itsellesi sopivan kiinteistönvälittäjän.
Välityssopimus
Kun olet valinnut sinulle ja myytävälle kohteelle parhaiten sopivan välittäjän, on aika neuvotella välityssopimuksesta.
Välittäjät käyttävät yleensä valmiita pohjia välityssopimuksilleen, ja nämä sopimukset sisältävät usein sellaisia pykäliä, jotka on pakko sisällyttää lainsäädännön tai valvovan viranomaisen vaatimusten vuoksi. Välityssopimuksissa on kuitenkin tiettyjä kohtia, joihin kannattaa kiinnittää huomiota ja joista saatat haluta neuvotella välittäjän kanssa.
Hinta: Koska hinta ja hinnasta neuvotteleminen on käsitelty jo aikaisemmin, keskitymme tässä nimenomaan välityssopimukseen. Oletetaan, että olet saanut sovittua sopivasta prosentuaalisesta tai kiinteästä palkkiosta välittäjän kanssa. Välityssopimuksessa on tärkeää varmistaa, että hinta on selkeästi ja yksiselitteisesti merkitty sopimukseen. Lisäksi sopimuksesta tulee käydä ilmi, mitä hinta sisältää ja mitä muita kuluja kiinteistönvälittäjä voi veloittaa.
Välityssopimuksen kesto: Välityssopimus voi olla enintään neljän kuukauden mittainen. Vähimmäisaikaa ei ole määritelty, joten välityssopimus voi teoriassa olla voimassa esimerkiksi vain tunnin. Erittäin lyhyt välityssopimus voi olla järkevä esimerkiksi silloin, jos välittäjä kertoo, että hänellä on valmis ostaja tiedossa. Välityssopimuksen voi purkaa vain painavasta syystä, mutta päättyneen välityssopimuksen tilalle voi aina tehdä uuden. Myytävän kohteen tiedot: Myytävän kohteen tietoja kirjataan usein välityssopimukseen varmistamaan, että myyjällä ja välittäjällä on samat tiedot kohteesta ja jotta myyjä voi myöhemmin todistaa, että tärkeät tiedot kohteesta ovat olleet välittäjän tiedossa. Tarkista, että kohteen tiedot ovat oikein ja ajantasaiset, ja pyydä tarvittaessa korjauksia ennen sopimuksen allekirjoittamista.
Myynnin aloitus
Kun olet kilpailuttanut välittäjät, valinnut sopivan välittäjän ja solminut välityssopimuksen, asunnon myyntiprosessi voi alkaa. Tämän oppaan tavoitteena on opastaa kiinteistönvälittäjän kilpailuttamisessa, joten emme käsittele itse myyntiprosessia yksityiskohtaisesti.
Tiivistetysti myyntiprosessiin kuuluvat seuraavat vaiheet:
1. Kohteen valokuvaaminen: Ammattimaiset valokuvat houkuttelevat ostajia ja antavat hyvän ensivaikutelman asunnosta.
2. Asunnon myynti-ilmoituksen julkaiseminen: Asuntoilmoitus julkaistaan esimerkiksi Oikotie ja Etuovi -sivustoilla, jotta potentiaaliset ostajat löytävät sen.
3. Asuntonäytöt: Järjestetään yksityisiä ja/tai julkisia näyttöjä, jotta kiinnostuneet ostajat voivat tutustua kohteeseen paikan päällä.
4. Tarjousten vastaanottaminen ja neuvottelu: Ostajat tekevät tarjouksia asunnosta, joihin myyjä voi vastata vastatarjouksilla.
5. Kauppakirjan laatiminen: Kun sopiva ostaja löytyy ja tarjouksesta päästään yhteisymmärrykseen, laaditaan kauppakirja.
6. Kaupantekotilaisuus: Kauppa vahvistetaan kaupantekotilaisuudessa, jossa kauppakirjat allekirjoitetaan ja asunnon omistus siirtyy ostajalle.
Toivottavasti näistä vinkeistä on sinulle apua välittäjän löytämisessä. Kirjoitettu 10.1.2024