Kun kilpailutat välittäjää, kuulet todennäköisesti termin yksinmyynti. Välitystoimeksianto voidaan tehdä yksinoikeudella tai ilman. Valinta vaikuttaa siihen, kuka saa markkinoida asuntoasi, kuinka paljon välittäjä panostaa kohteeseen ja milloin palkkio tulee maksettavaksi. Tämä opas selittää eron, käy läpi sopimuksen tärkeimmät ehdot ja auttaa tekemään valinnan.
Mitä toimeksiantosopimus on
Toimeksiantosopimus on sopimus, jolla annat välitysliikkeelle tehtäväksi myydä asuntosi. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hyvän välitystavan ohjeen mukaan sopimus tehdään kirjallisesti tai sähköisesti tavalla, jossa sopimusehtoja ei voi muuttaa yksipuolisesti. Sopimuksessa on oltava muun muassa kohteen ja myyjän tiedot, asiaa hoitavan välittäjän nimi, tiedot siitä, miten kohdetta markkinoidaan, ja kohteen kuvaus eli selostusliite.
Kaksi tapaa antaa toimeksianto
| Yksinmyynti (yksinoikeus) | Ilman yksinoikeutta | |
|---|---|---|
| Kuka saa myydä | Vain sopimuksen tehnyt välitysliike sopimuskauden aikana | Useampi välitysliike voi markkinoida kohdetta |
| Markkinointi | Yksi toimija suunnittelee ja toteuttaa kokonaisuuden | Markkinointi voi hajaantua usealle toimijalle |
| Välittäjän panostus | Yleensä suurempi, koska palkkio on todennäköisempi | Voi olla pienempi, koska palkkio jää epävarmaksi |
| Myyjän vapaus | Rajoitetumpi, ja itse myymiseen voi liittyä ehtoja | Vapaampi, mutta ehdot voivat vaihdella |
Sopimusten ehdot vaihtelevat välitysliikkeittäin, ja yksityiskohdat, kuten se, syntyykö palkkio itse myyntiin, määräytyvät sopimuksen mukaan. Lue oma sopimuksesi tarkasti.
Yksinmyynti: edut ja haitat
Edut
- Välittäjä voi suunnitella markkinoinnin kokonaisuutena ja panostaa kohteeseen.
- Ostajat näkevät kohteen johdonmukaisesti yhden toimijan kautta, mikä välttää sekavan kuvan.
- Sinulla on yksi yhteyshenkilö, mikä yksinkertaistaa yhteydenpitoa.
Haitat
- Olet sidottu yhteen liikkeeseen sopimuskauden ajan, vaikka yhteistyö ei toimisi.
- Jos välittäjä ei tavoita ostajia, et voi käyttää toista liikettä ennen sopimuksen päättymistä.
- Sopimukseen voi liittyä ehtoja siitä, mitä tapahtuu, jos myyt itse tai oma tuttusi ostaa asunnon.
Toimeksianto ilman yksinoikeutta
Ilman yksinoikeutta myyjä voi antaa toimeksiannon useammalle välitysliikkeelle. Se voi kuulostaa tehokkaalta, koska kohde saa enemmän näkyvyyttä. Käytännössä se on harvinaisempi vaihtoehto, koska välittäjät panostavat vähemmän, kun eivät voi olla varmoja palkkiosta. Lisäksi markkinointi voi hajaantua ja hinnoittelu vaihdella eri ilmoituksissa, mikä voi antaa ostajille epäselvän kuvan kohteesta.
Ilman yksinoikeutta -toimeksiannosta kannattaa sopia selkeästi, miten palkkio määräytyy, jos useampi välittäjä tuo ostajan, ja miten markkinointi jaetaan. Kysy välittäjältä, millaisia kokemuksia hänellä on tästä mallista.
Sopimuskauden pituus ja jatkaminen
Kuluttajan kanssa tehtävän toimeksiantosopimuksen ensimmäinen sopimuskausi on hyvän välitystavan ohjeen ja KKV:n mukaan enintään neljä kuukautta. Sopimusta voi jatkaa vain kirjallisella tai sähköisellä sopimuksella, jossa ehtoja ei voi muuttaa yksipuolisesti. Puhelimessa tai sähköpostilla sovittu jatko ei riitä. Jatkaminen on mahdollista aikaisintaan silloin, kun sopimuskautta on jäljellä yksi kuukausi.
Tämä on tärkeä suoja: neljän kuukauden jälkeen voit arvioida, onko yhteistyö toiminut, ja päättää, jatketaanko sopimusta, vaihdetaanko välittäjää tai muutetaanko strategiaa.
Sopimuksen päättäminen kesken kauden
KKV:n mukaan toimeksiantosopimus voidaan päättää kesken kauden vain painavasta syystä, esimerkiksi välittäjän moitittavan toiminnan vuoksi. Keskusliiton ohjeen mukaan myyjä voi purkaa sopimuksen myös silloin, kun myyjän olosuhteet muuttuvat olennaisesti, esimerkiksi sairauden, kuoleman tai työpaikan vaihtumisen takia niin, ettei kauppa enää sovi tilanteeseen. Välittäjä voi päättää sopimuksen vain, jos siitä on sovittu, tai jos myyjä rikkoo sopimusta olennaisesti.
Jos sopimus allekirjoitetaan muualla kuin välitysliikkeen toimitiloissa, sinulla on lisäksi 14 päivän peruuttamisoikeus. KKV huomauttaa, että jos peruutat, kun markkinointi on jo aloitettu, liike voi olla oikeutettu kohtuulliseen korvaukseen tehdyistä toimista.
Palkkio ja kulut yksinmyynnissä
Sopimukseen kannattaa kirjata selkeästi, milloin palkkio erääntyy. KKV:n mukaan palkkio maksetaan yleensä kaupan yhteydessä, ja tavallisiin sopimuksiin on usein kirjattu, että palkkio on maksettava myös silloin, kun myyjä hylkää ehdot täyttävän tarjouksen. Erikseen laskutettavat kulut, kuten markkinointi, kuvaus, stailaus ja asiakirjat, voidaan periä myyjältä myös silloin, kun kauppa ei synny. Sopimuksessa on mainittava kulujen enimmäismäärä.
Tarkista erityisesti kaksi asiaa: syntyykö palkkio, jos myyt asunnon itse tai omalle tutullesi sopimuskauden aikana, ja onko sopimuksessa ehto, jonka mukaan palkkio voi erääntyä myös sopimuskauden päätyttyä, jos kauppa syntyy aiemmin markkinoidun ostajan kanssa. Kysy nämä välittäjältä ja pyydä vastaus kirjallisena.
Tarkistuslista ennen allekirjoitusta
- Onko sopimus yksinmyyntisopimus vai ilman yksinoikeutta?
- Kuinka pitkä sopimuskausi on ja miten sitä voi jatkaa?
- Miten sopimus voidaan päättää kesken kauden?
- Milloin palkkio erääntyy ja mikä sen perusta on?
- Onko palkkio ilmoitettu arvonlisäveron kanssa?
- Mitä kuluja laskutetaan erikseen ja mikä on niiden enimmäismäärä?
- Miten kohdetta markkinoidaan ja kuinka usein?
- Kuka välittäjä hoitaa kohdettasi?
- Mitä tapahtuu, jos myyt itse tai kauppa syntyy sopimuskauden jälkeen?
- Onko selostusliitteen kaikki tieto oikein?
Kumpi sopii sinulle
Useimmille myyjille yksinmyynti on käytännöllisin vaihtoehto: se tuo selkeyden ja panostuksen. Ilman yksinoikeutta -toimeksianto voi sopia tilanteeseen, jossa haluat kokeilla useaa kanavaa tai sinulla on oma ostajaehdokas. Valitse sopimusmuoto sen mukaan, mikä palvelee kohdettasi, ja tarkista ehdot aina kirjallisesti.
Toimeksiantosopimuksen sisältö tarkemmin
Sopimuksen ehdot ratkaisevat, miten yhteistyö toimii käytännössä. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hyvän välitystavan ohjeen mukaan sopimuksessa on oltava tietyt tiedot. Alla on niistä tärkeimmät ja syy, miksi kukin kohta kannattaa tarkistaa.
| Kohta | Miksi se on tärkeä |
|---|---|
| Asiaa hoitavan välittäjän nimi | Tiedät, kuka vastaa kohteestasi |
| Kohteen ja myyjän tiedot | Varmistaa, että kohde on tunnistettu oikein |
| Markkinointitavat ja niiden tiheys | Kertoo, mitä saat palkkiolla |
| Kuvausoikeudet | Määrittävät, miten kuvia käytetään |
| Selostusliite eli kohteen kuvaus | Sisältää tiedot asunnosta ja tiedossa olevista vioista |
| Erikseen laskutettavat kulut ja niiden enimmäismäärä | Ehkäisee yllättävät laskut |
| Sopimuskauden pituus ja päättämisehdot | Määrittävät, kuinka pitkään olet sidottu |
Mistä voit neuvotella
Toimeksiantosopimus ei ole kiveen hakattu. Voit neuvotella monista kohdista, ja välittäjät odottavat sitä. Tärkeimmät neuvottelukohteet ovat:
- Sopimuskauden pituus. Enimmäisaika on neljä kuukautta, mutta voit sopia lyhyemmästä.
- Markkinointisuunnitelma: mitkä kanavat, milloin julkaisut tehdään ja kuinka usein kohdetta nostetaan esiin.
- Erikseen laskutettavien kulujen enimmäismäärä.
- Raportoinnin tiheys, esimerkiksi viikoittainen tai kahden viikon välein tehtävä yhteenveto katselusta, yhteydenotoista ja näytöistä.
- Hinnan tarkistuspisteet: milloin ja millä perusteella hintaa arvioidaan uudelleen.
- Palkkio tai sen osa. KKV:n mukaan palkkioista on usein neuvotteluvaraa.
Esimerkkitilanteet
Tilanne 1: haluat varmuutta ja vaivattoman myynnin
Sinulla ei ole aikaa tai halua hoitaa myyntiä itse. Yksinmyynti sopii, koska yksi välittäjä kantaa vastuun kokonaisuudesta. Neuvottele silti selkeä markkinointisuunnitelma ja säännölliset raportit ja pidä sopimuskausi lyhyenä, esimerkiksi kolme kuukautta, jos haluat arvioida yhteistyötä nopeasti.
Tilanne 2: sinulla on oma ostajaehdokas
Esimerkiksi naapuri tai tuttava on kiinnostunut asunnostasi. Sovi ennen allekirjoitusta kirjallisesti, mitä tapahtuu, jos kauppa syntyy tämän ostajan kanssa sopimuskauden aikana: syntyykö palkkio ja miten se lasketaan. Tämä on tilanne, jossa sopimuksen ehdot vaikuttavat rahoihin eniten.
Tilanne 3: yhteistyö ei toimi
Kuukauden kuluttua huomaat, että välittäjä ei vastaa yhteydenottoihin eikä markkinointi ole sovitun mukaista. Kirjaa havainnot ylös, ota yhteyttä välittäjään ja pyydä korjausta kirjallisesti. Jos ongelma jatkuu, sopimuksen päättäminen kesken kauden voi olla mahdollista painavasta syystä, kuten välittäjän moitittavan toiminnan vuoksi. Tarkista sopimuksen ehdot ja kysy tarvittaessa neuvoa kuluttajaneuvonnasta.
Sähköinen allekirjoitus ja peruuttamisoikeus
Sopimus voidaan tehdä myös sähköisesti, kunhan sopimuksen sisältöä ei voi muuttaa yksipuolisesti. Jos sopimus tehdään muualla kuin välitysliikkeen toimitiloissa, esimerkiksi kotonasi tai verkossa, sinulla on 14 päivän peruuttamisoikeus. Sinulle on annettava etukäteen tiedot palvelusta sekä peruuttamisohjeet ja -lomake, ja peruuttamisaika lasketaan sopimuksen vahvistamisesta. Jos et ole antanut lupaa aloittaa työ ennen peruuttamisajan päättymistä, palkkiota ei tarvitse maksaa.
Usein kysyttyä
Onko yksinmyynti pakollinen?
Ei. Sopimustyypistä voi neuvotella, ja voit valita myös toimeksiannon ilman yksinoikeutta. Käytännössä useimmat välittäjät tarjoavat ensisijaisesti yksinmyyntiä.
Voinko myydä asunnon itse yksinmyyntisopimuksen aikana?
Se riippuu sopimuksen ehdoista. Sopimuksessa voidaan sopia, syntyykö palkkio, jos myyt asunnon itse tai omalle ostajaehdokkaallesi. Tarkista ehto ennen allekirjoitusta.
Voinko vaihtaa välittäjää, jos yhteistyö ei toimi?
Kesken sopimuskauden vain painavasta syystä. Muuten voit vaihtaa välittäjää sopimuskauden päätyttyä, jos et jatka sopimusta. Ensimmäinen kausi on enintään neljä kuukautta.
Mitä ovat selostusliitteen tiedot?
Selostusliite on kohteen kuvaus, joka liitetään toimeksiantosopimukseen. Siinä kerrotaan asunnon ja taloyhtiön keskeiset tiedot ja tiedossa olevat viat. Lue se tarkasti, koska virheellinen tieto voi johtaa vastuuseen.
Mitä tapahtuu, kun sopimuskausi päättyy?
Sopimus päättyy, ellet jatka sitä kirjallisesti. Puhelimessa tai sähköpostilla sovittu jatko ei riitä. Jos et jatka, voit vaihtaa välittäjää, aloittaa itsemyynnin tai pyytää tarjouksia uusilta välittäjiltä.
Voiko välittäjä päättää sopimuksen?
Keskusliiton ohjeen mukaan välittäjä voi päättää sopimuksen vain, jos siitä on sovittu, tai jos myyjä rikkoo sopimusta olennaisesti. Sopimusehtoihin kannattaa kiinnittää huomiota juuri tässä kohdassa.
Voiko kaksi välittäjää myydä samaa asuntoa?
Vain, jos et ole tehnyt yksinoikeussopimusta. Yksinmyynnissä sopimuksen tehneellä liikkeellä on oikeus myydä kohde sopimuskauden ajan. Tarkista sopimuksesta tarkka sanamuoto ennen kuin otat yhteyttä toiseen välittäjään.
Yhteenveto
- Yksinmyynnissä vain yksi välitysliike saa myydä kohteen sopimuskauden ajan.
- Ilman yksinoikeutta useampi liike voi markkinoida, mutta käytännössä se on harvinaisempi ja voi heikentää panostusta.
- Kuluttajan toimeksiantosopimuksen ensimmäinen kausi on enintään neljä kuukautta.
- Sopimusta jatketaan kirjallisesti aikaisintaan kuukautta ennen kauden päättymistä.
- Kesken kauden sopimuksen päättäminen vaatii painavan syyn.
- Tarkista palkkion erääntyminen, itse myyminen ja erikseen laskutettavat kulut.
Tämä on yleistä tietoa eikä oikeudellista neuvontaa. Sopimusten yksityiskohdat vaihtelevat välitysliikkeittäin, joten pyydä epäselvät kohdat selitettäväksi kirjallisesti ennen allekirjoitusta.