Asunnon myynti tuntuu ensimmäistä kertaa tehtäessä isolta ja sekavalta, mutta se koostuu selkeistä vaiheista. Kun tiedät, mitä missäkin vaiheessa tapahtuu ja mitä sinulta odotetaan, voit aikatauluttaa oman elämäsi ja välttää yllätykset. Tässä oppaassa käydään läpi koko prosessi päätöksestä kaupan jälkeisiin asioihin.
Opas keskittyy asunto-osakkeen eli taloyhtiössä olevan asunnon myyntiin, koska se on yleisin tapaus. Omakotitalon ja muun kiinteistön kaupassa on omia erityispiirteitä, jotka mainitaan erikseen.
Myyntiprosessi lyhyesti
Tyypillinen myynti etenee alla olevassa järjestyksessä. Vaiheet menevät usein osittain päällekkäin: esimerkiksi asiakirjoja aletaan kerätä jo välittäjän valinnan aikana.
- Päätös myydä ja oman tilanteen selvittäminen
- Hinta-arvioiden pyytäminen ja välittäjän valinta
- Toimeksiantosopimuksen tekeminen
- Asiakirjojen kokoaminen
- Kodin valmistelu, kuvaus ja ilmoituksen julkaisu
- Näytöt ja ostajien tapaaminen
- Tarjoukset ja neuvottelu
- Kauppakirjan laatiminen ja allekirjoitus
- Kaupantekopäivä ja avainten luovutus
- Kaupan jälkeiset asiat: verot, osoitteenmuutos ja vakuutukset
1. Päätös myydä ja lähtötilanteen selvittäminen
Aloita kysymällä itseltäsi, miksi ja milloin haluat myydä. Jos vaihdat asuntoa, aikataulu on tiukempi kuin silloin, kun asunto vain vapautuu myyntiin. Selvitä tässä vaiheessa muutama asia, koska ne vaikuttavat sekä hinnoitteluun että aikatauluun.
- Asuntolainan tilanne: lainan jäännös, laina-aika ja mahdolliset kulut lainan maksamisesta. Pankki kertoo nämä.
- Taloyhtiön tilanne: onko käynnissä tai tulossa isoja remontteja, jotka vaikuttavat vastikkeisiin ja ostajien kiinnostukseen.
- Oma aikataulu: milloin haluat muuttaa pois ja milloin uusi koti on käytettävissä.
- Talous: paljonko myynnistä jää käteen, kun välityspalkkio, muut kulut ja laina on huomioitu. Voit arvioida kustannuksia palkkio- ja asuntolainalaskurillamme.
Jos ostat uuden asunnon samaan aikaan, lue myös artikkelimme siitä, kannattaako asunto myydä ennen uuden ostoa.
2. Hinta-arviot ja välittäjän valinta
Kilpailu- ja kuluttajavirasto KKV suosittelee pyytämään arvion ja tarjouksen kahdelta tai kolmelta välitysliikkeeltä ennen sopimuksen tekemistä. Vertaile arvioita, palkkiota, markkinointisuunnitelmaa ja sitä, miltä yhteistyö tuntuu. KKV muistuttaa myös, ettei halvin välitysliike ole välttämättä paras, ja että epärealistisen korkeaa hintaa lupaavaan kannattaa suhtautua varauksella, sillä lopullisen hinnan ratkaisee markkina eikä välittäjän lupaus.
Tarkista, että välitysliike on merkitty välitysliikerekisteriin. Rekisteriä ylläpitää vuoden 2026 alusta alkaen Lupa- ja valvontavirasto, ja sen hakupalvelusta voi tarkistaa yrityksen Y-tunnuksella, onko liike rekisterissä. Rekisteriin kuulumaton toimija toimii valvonnan ulkopuolella, mikä on kuluttajalle riski.
3. Toimeksiantosopimus
Välitystoimeksianto tehdään kirjallisesti tai sähköisesti tavalla, jossa sopimusehtoja ei voi muuttaa yksipuolisesti. Kuluttajan kanssa tehtävän toimeksiantosopimuksen ensimmäinen sopimuskausi on enintään neljä kuukautta. Sopimusta voi jatkaa kirjallisella sopimuksella aikaisintaan silloin, kun sopimuskautta on jäljellä kuukausi.
Sopimuksessa tulee olla muun muassa kohteen ja myyjän tiedot, asiaa hoitavan välittäjän nimi sekä tiedot siitä, millä tavoin ja kuinka usein kohdetta markkinoidaan. Jos allekirjoitat sopimuksen muualla kuin välitysliikkeen toimitiloissa, sinulla on etämyynnin säännösten mukaan 14 päivän peruuttamisoikeus. Tarkista ehdot aina omasta sopimuksestasi.
Sopimustyypeistä ja yksinoikeudesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa yksinmyynnistä. Palkkion muodostumista käsittelee artikkeli välityspalkkiosta.
4. Kokoa asiakirjat
Asiakirjojen kokoaminen kannattaa aloittaa heti, koska osa niistä on tilattava kolmannelta osapuolelta. KKV:n mukaan myyjän on hankittava ja näytettävä ostajalle ainakin isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys sekä viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirja ja tilinpäätösasiakirjat. Käytännössä välittäjä hoitaa tilaukset, mutta sinun on hyvä tietää, mitä asiakirjoista löytyy.
| Asiakirja | Mitä se kertoo | Huomioitavaa |
|---|---|---|
| Isännöitsijäntodistus | Yhtiön ja huoneiston tilanne sekä tehdyt ja suunnitellut korjaukset | Tilataan isännöitsijältä. Toimitusaika yleensä 2–4 arkipäivää, enintään noin viikko. Isännöintiliiton mukaan todistus saa asuntokaupassa olla enintään neljä kuukautta vanha. |
| Yhtiöjärjestys | Yhtiön säännöt, esimerkiksi huoneiston käyttötarkoitus ja vastikkeiden perusteet | Saatavissa isännöitsijältä |
| Tilinpäätös ja yhtiökokousten pöytäkirjat | Taloyhtiön talous ja tehdyt päätökset | Ostajat lukevat usein viimeisimmän kokouksen pöytäkirjan |
| Kunnossapitotarveselvitys ja PTS | Tulevat korjaukset ja niiden ajoitus | Kunnossapitotarveselvitys on pakollinen, pidempi PTS on vapaaehtoinen |
| Energiatodistus | Rakennuksen energiatehokkuusluokka | Hankinnasta vastaa taloyhtiö, ei yksittäinen osakas |
| Osakehuoneistotuloste ja osakeluettelon ote | Omistus, panttaukset ja rajoitukset | Saatavissa Maanmittauslaitoksesta, jos omistus on kirjattu sähköisesti |
| Kuntotarkastus- ja remonttiasiakirjat | Asunnon kunto ja tehdyt työt | Säilytä kuitit ja urakkasopimukset |
Tarkista tiedot ajoissa. KKV:n mukaan myyjä vastaa ostajalle isännöitsijäntodistuksen virheellisistä tiedoista, mutta voi hakea korvausta isännöinnistä, jos virhe aiheuttaa vahinkoa. Asiakirjoista kerrotaan tarkemmin artikkeleissa isännöitsijäntodistuksesta ja energiatodistuksesta.
5. Kodin valmistelu, kuvat ja ilmoitus
Ostaja tekee ensimmäisen arvion usein verkossa. Siisti koti, valoisat kuvat ja selkeä ilmoitus ovat siksi hyvä sijoitus. Jos asunnossa on taloyhtiölainaosuutta, ilmoituksessa on esitettävä selkeästi velaton hinta eikä pelkkää myyntihintaa. Myös rakennuksen energialuokan tulee näkyä julkisessa ilmoituksessa. Käytännön vinkkejä löydät artikkeleistamme kodin myyntikuntoon laittamisesta sekä kuvista ja ilmoitustekstistä.
6. Näytöt ja ostajien tapaaminen
Välittäjä järjestää näytöt ja ottaa vastaan tarjoukset. Oma tehtäväsi on pitää koti näyttökunnossa ja olla joustava aikataulujen suhteen. Kysy välittäjältä säännöllisesti, kuinka monta katselijaa ja kävijää kohteella on ollut ja millaista palautetta on tullut. Palaute kertoo, kannattaako hintaa, kuvia tai markkinointia muuttaa.
7. Tarjoukset ja neuvottelu
Tarjouksessa ratkaisee muukin kuin hinta: luovutusaika, mahdolliset ehdot ja ostajan rahoituksen varmuus vaikuttavat siihen, mikä tarjous on sinulle paras. Välittäjän tehtävä on välittää tarjoukset sinulle ja auttaa arvioimaan niitä. Ehdollisista tarjouksista ja vastatarjouksista kerrotaan tarkemmin artikkelissa tarjouksesta kaupantekoon.
8. Kauppakirja
Osakehuoneiston kauppakirja tehdään kirjallisesti vähintään kahtena kappaleena. KKV:n mukaan kauppakirjassa on oltava ainakin osapuolten tiedot, taloyhtiön ja osakkeiden tiedot, hinta ja maksuehdot sekä omistuksen, hallinnan ja vastikkeenmaksuvelvollisuuden siirtymisajankohdat. Tiedossa olevat viat ja tulevat remontit kannattaa kirjata kauppakirjaan, jotta niistä ei jää myöhemmin kiistaa.
Kiinteistökaupassa, esimerkiksi omakotitalon tai tontin kaupassa, kauppakirja allekirjoitetaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Maanmittauslaitoksen mukaan kauppa ei ole pätevä ilman vahvistusta, eikä ostaja saa silloin omistusoikeutta.
9. Kaupantekopäivä ja luovutus
Kaupantekopäivänä allekirjoitetaan kauppakirja ja sovitaan kauppahinnan maksusta. Yleensä myyjän asuntolaina maksetaan kauppahinnasta pois ja pankki vapauttaa asunnon vakuuskäytöstä. Sovi tästä pankin ja välittäjän kanssa etukäteen, jotta aikataulut täsmäävät.
Omistuksen siirtoon liittyy käytännön asioita, jotka riippuvat siitä, onko omistus kirjattu sähköisesti vai onko asunnolla paperinen osakekirja.
- Sähköinen kirjaus: myyjä antaa suostumuksen omistuksen kirjaamiseen ostajalle Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä.
- Paperinen osakekirja: osakekirjaan tehdään siirtomerkintä ja se luovutetaan ostajalle. Kadonneen osakekirjan kuolettaminen vaatii käräjäoikeuden päätöksen, joten sitä kannattaa etsiä hyvissä ajoin.
- Lesken tai testamentinsaajan hallintaoikeus: jos asuntoon liittyy tällainen oikeus, tarvitaan hänen kirjallinen suostumuksensa kauppaan.
Luovutuspäivänä sovitaan myös avaimet, mittarilukemat, sähkösopimuksen siirto ja kotivakuutuksen päättyminen.
10. Kaupan jälkeen
Uuden omistajan tai hänen pankkinsa hakee omistuksen kirjaamista huoneistotietojärjestelmään, ja kirjaaminen voi Maanmittauslaitoksen mukaan kestää useita kuukausia. Myyjän tärkeimmät jälkitehtävät ovat verotus, kotivakuutuksen päättäminen ja osoitteenmuutos. Myynti ilmoitetaan Verohallinnolle OmaVerossa myyntivuonna, vaikka voitto olisi verovapaa. Säilytä kauppakirja ja muut asiakirjat verotusta varten. Verokysymyksistä kerrotaan artikkelissa myyntivoitosta ja veroista.
Yleisimmät virheet ensikertalaisen myynnissä
- Asiakirjojen kokoaminen aloitetaan liian myöhään.
- Välittäjä valitaan pelkän hinta-arvion tai palkkion perusteella.
- Tunnetut viat tai tulevat remontit jäävät kertomatta ostajalle.
- Isoihin remontteihin ryhdytään ilman neuvoa, vaikka ne eivät nosta hintaa.
- Pankin ja taloyhtiön aikataulut unohtuvat suunnittelussa.
Usein kysyttyä
Tarvitsenko välittäjää asunnon myyntiin?
Et välttämättä. Asunnon voi myydä itsekin, mutta se vaatii aikaa, markkinatuntemusta ja perehtymistä lainsäädäntöön. Lue artikkelimme itsemyynnin eduista ja riskeistä ennen päätöstä.
Kuka maksaa isännöitsijäntodistuksen?
Myyjän on hankittava todistus ja näytettävä se ostajalle, ja käytännössä myyjä maksaa sen. Kysy välittäjältä, sisältyykö todistuksen tilaus palkkioon vai laskutetaanko se erikseen. Toimeksiantosopimuksessa on sovittava, jos tällaisia kuluja peritään erikseen.
Kuinka kauan asunnon myynti kestää?
Yleistä lukua ei voi luvata, koska aika riippuu hinnasta, kohteesta, sijainnista ja markkinatilanteesta. Kysy välittäjältä, kuinka kauan vastaavat kohteet ovat alueella olleet myynnissä, ja varaudu siihen, ettei kauppa synny viikossa. Jos myynti pitkittyy, apua löytyy artikkelistamme siitä, mitä tehdä, kun asunto ei mene kaupaksi.
Joudunko maksamaan veroa myyntivoitosta?
Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi olette asuneet siinä pysyvästi vähintään kaksi vuotta. Muissa tilanteissa voitto voi olla veronalaista. Tarkemmat säännöt ovat artikkelissamme myyntivoitosta ja veroista.
Yhteenveto
- Aloita lähtötilanteen selvittämisestä ja kokoa asiakirjat ajoissa.
- Pyydä arviot ja tarjoukset kahdelta tai kolmelta välittäjältä ja tarkista välitysliikerekisteri.
- Toimeksiantosopimus tehdään kirjallisesti, ja ensimmäinen kausi on enintään neljä kuukautta.
- Osakehuoneiston kauppakirja tehdään kirjallisesti; kiinteistökaupassa tarvitaan kaupanvahvistaja.
- Sovi pankin, välittäjän ja taloyhtiön kanssa aikataulut ennen kaupantekopäivää.
- Ilmoita myynti OmaVerossa ja säilytä asiakirjat.
Tämä on yleistä tietoa eikä oikeudellista tai verotuksellista neuvontaa. Lainsäädäntö ja viranomaisohjeet muuttuvat, joten tarkista ajantasaiset tiedot alla olevista lähteistä.