Tarjous, ehdot ja kaupanteko: mitä tapahtuu tarjouksen jälkeen?

Kun ensimmäinen tarjous saapuu, tunteet ovat usein sekaisin: innostusta ja epävarmuutta. Tarjouksen arviointi, neuvottelu ja kaupanteko ovat kuitenkin selkeästi etenevä prosessi, kun tiedät sen vaiheet. Tämä opas kertoo, mitä tarjouksessa on, miten sitä arvioidaan, mitä ehdolliset tarjoukset tarkoittavat ja mitä kaupantekopäivänä tapahtuu.

Mitä tarjouksessa on

Tarjous on ostajan ehdotus siitä, millä hinnalla ja millä ehdoilla hän ostaisi asunnon. Välittäjä vastaanottaa tarjoukset ja välittää ne sinulle. KKV:n mukaan tarjousten vastaanotto ja kauppakirjan laatiminen kuuluvat välittäjän palveluun.

• Tarjottu hinta, tyypillisesti myyntihintana, ja tarvittaessa velaton hinta.
• Ehdot, kuten rahoituksen saaminen tai oman asunnon myynti.
• Haluttu luovutusaika eli päivä, jolloin ostaja saa asunnon haltuunsa.
• Tarjouksen voimassaoloaika.
• Mahdolliset muut ehdot, esimerkiksi kuntotarkastus tai irtaimiston kauppa.

Hinta ei ole ainoa asia

Korkein tarjous ei aina ole paras. Punnitse tarjouksia kokonaisuutena: hinta, ehdot, luovutusaika ja ostajan rahoituksen varmuus vaikuttavat siihen, kuinka todennäköisesti kauppa toteutuu ja sopiiko se aikatauluusi. Alla on kuvitteellinen esimerkki kolmen tarjouksen vertailusta.

Vaikka tarjous A on korkein, se on myös epävarmin, koska se riippuu ostajan oman kaupan onnistumisesta. Tarjous B voi olla parempi valinta, jos haluat varmuuden ja nopean aikataulun. Välittäjä auttaa arvioimaan, mitä kukin tarjous todennäköisesti tarkoittaa.

Ehdolliset tarjoukset

Ostaja voi tehdä tarjouksen, jonka toteutuminen riippuu jostakin ehdosta. Yleisimpiä ovat rahoitusehto (ostaja saa asuntolainan) ja myyntiehto (ostaja saa oman asuntonsa myytyä). Ehdolliset tarjoukset ovat myyjälle epävarmempia, koska kauppa voi raueta, jos ehto ei täyty.

Punnitse ehdollista tarjousta arvioimalla kolme asiaa: kuinka todennäköisesti ehto täyttyy, kuinka kauan siihen menee aikaa ja mitä tapahtuu, jos ehto ei täyty. Sopimuksessa voi määritellä ehdolle takarajan, ja välittäjän kanssa voi keskustella siitä, jatketaanko kohteen markkinointia ehdollisen tarjouksen aikana. Kysy välittäjältä, miten käytäntö toimii, sillä ehdot ja mahdollisuudet vaihtelevat tapauskohtaisesti.

Tarjouksen hylkääminen ja toimeksiantosopimus

Ennen kuin hylkäät tarjouksen, tarkista toimeksiantosopimuksesi ehdot. KKV toteaa, että tavallisiin toimeksiantosopimuksiin on usein kirjattu ehto, jonka mukaan välityspalkkio on maksettava myös silloin, kun myyjä hylkää tarjouksen, joka täyttää sopimuksessa sovitut ehdot. Voit siis joutua maksamaan palkkion, vaikka kauppaa ei synny. Kysy välittäjältä, milloin tarjous täyttää sopimuksen ehdot, ennen kuin vastaat.

Vastatarjous ja neuvottelu

Sinulla on kolme vaihtoehtoa: hyväksyä tarjous, tehdä vastatarjous tai hylätä se. Vastatarjouksessa voit muuttaa hintaa, luovutusaikaa tai ehtoja. Välittäjä auttaa arvioimaan, mikä on kohtuullinen vastaus alueen markkinatilanteessa ja kuinka paljon ostajalla on liikkumavaraa.

• Pysy rauhallisena. Ensimmäinen tarjous on harvoin viimeinen.
• Perustele vastatarjous. Ostaja ottaa sen paremmin vastaan, jos syy on selkeä.
• Katso kokonaisuutta, älä vain hintaa.
• Pyydä kaikki sovitut asiat kirjallisina.

Kauppakirja

Kun hinnasta ja ehdoista on sovittu, laaditaan kirjallinen kauppakirja. Asunto-osakkeen kauppakirja tehdään vähintään kahtena kappaleena. KKV:n mukaan siinä on oltava ainakin osapuolten tiedot, taloyhtiön ja osakkeiden tiedot, hinta ja maksuehdot sekä omistuksen, hallinnan ja vastikkeenmaksuvelvollisuuden siirtymisajankohdat.

KKV:n ohjeen mukaan tiedossa olevat viat ja tulevat remontit kannattaa kirjata kauppakirjaan, jotta niistä ei myöhemmin synny kiistaa siitä, mitä ostajalle on kerrottu. Lue kauppakirja tarkasti ennen allekirjoitusta ja kysy välittäjältä, jos jokin kohta on epäselvä.

Kiinteistön kauppa

Jos myyt omakotitalon, tontin tai muun kiinteistön, kauppa on tehtävä kirjallisesti ja vahvistettava kaupanvahvistajan läsnä ollessa kaikkien allekirjoittajien ollessa samanaikaisesti paikalla. Maanmittauslaitoksen mukaan vahvistamaton kauppa ei ole pätevä, eikä ostaja saa silloin omistusoikeutta.

Kaupantekopäivä

Kaupantekopäivänä allekirjoitetaan kauppakirja ja hoidetaan kauppahinnan maksu ja omistuksen siirto. Käytännön asiat riippuvat siitä, onko asunnolla paperinen osakekirja vai onko omistus kirjattu sähköisesti.

• Sähköinen kirjaus: myyjä antaa suostumuksen omistuksen kirjaamiseen ostajalle Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä.
• Paperinen osakekirja: siihen tehdään siirtomerkintä ja se luovutetaan ostajalle. Kadonneen osakekirjan kuolettaminen vaatii käräjäoikeuden päätöksen.
• Lesken tai testamentinsaajan hallintaoikeus: hänen kirjallinen suostumuksensa tarvitaan kauppaan.
• Pankki: myyjän laina maksetaan yleensä kauppahinnasta pois, ja pankki vapauttaa vakuudet. Sovi tämä pankin kanssa etukäteen.

Luovutus ja avaimet

Luovutuspäivänä ostaja saa asunnon haltuunsa. Sovi etukäteen, milloin avaimet luovutetaan, ja kirjaa mittarilukemat. Kysy välittäjältä, hoitaako hän omistajanvaihdoksen ilmoittamisen isännöitsijälle, ja päätä kotivakuutus ja sähkösopimus sekä tee osoitteenmuutos. Vastikkeenmaksuvelvollisuus siirtyy ostajalle kauppakirjaan kirjattuna ajankohtana.

Kaupan jälkeen

Kaupantekopäivä ei tarkoita, että asia olisi kokonaan valmis. Uuden omistajan tai hänen pankkinsa hakee omistuksen kirjaamista huoneistotietojärjestelmään, ja kirjaaminen voi Maanmittauslaitoksen mukaan kestää useita kuukausia. Sinun tehtäväsi on ilmoittaa myynti Verohallinnolle OmaVerossa myyntivuonna ja säilyttää kauppakirja ja muut asiakirjat.

Myyjän vastuu virheistä

Myyjällä on tiedonantovelvollisuus: hänen on kerrottava ostajalle kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa kaupan tekemiseen, myös tiedossa olevat viat sekä taloyhtiön päättämät tai suunnitellut remontit. KKV:n mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä on sovittu tai kerrottu, tai jos se on olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostaja on voinut odottaa.

Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. KKV:n mukaan ilmoitus on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Yleisin seuraus on hinnanalennus. Yksityisen myyjän vastuuta rajoittaa se, että ostajalla ei ole oikeutta vaatia myyjää korjaamaan vikaa ja vahingonkorvaus edellyttää huolimattomuutta. Ostajalla on myös velvollisuus tutustua kohteeseen, ja sitä, minkä hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa, hän ei voi vaatia virheenä.

Usein kysyttyä

Voinko hylätä tarjouksen ilman seurauksia?

Voit, mutta tarkista ensin toimeksiantosopimuksen ehdot. Jos tarjous täyttää sopimuksen ehdot, sopimus voi velvoittaa maksamaan palkkion, vaikka hylkäät tarjouksen.

Voiko ostaja perua tarjouksen?

Se riippuu tarjouksen ehdoista ja siitä, onko kauppa jo syntynyt. Kysy välittäjältä, milloin tarjous on sitova ja mitä sopimusehdot sanovat. Osakehuoneiston kauppa tehdään kirjallisella kauppakirjalla, joten lopullinen sitoutuminen tapahtuu viimeistään sen allekirjoituksessa.

Milloin kauppahinta maksetaan?

Kauppahinnan maksu sovitaan kauppakirjassa. Yleensä maksu tapahtuu kaupantekopäivänä tai sen yhteydessä pankin kautta. Kysy välittäjältä, miten maksu järjestetään.

Kuka tekee kauppakirjan?

Kauppakirjan laatiminen kuuluu välittäjän palveluun. KKV:n mukaan kauppakirjan laatiminen on yksi välittäjän tehtävistä. Voit myös laatia sen itse tai teettää sen lakimiehellä.

Yhteenveto

• Vertaa tarjouksia kokonaisuutena: hinta, ehdot, luovutusaika ja rahoituksen varmuus.
• Ehdolliset tarjoukset ovat epävarmempia. Arvioi ehdon todennäköisyys ja aikataulu.
• Tarkista toimeksiantosopimus ennen tarjouksen hylkäämistä, koska palkkio voi erääntyä ehdot täyttävän tarjouksen hylkäämisestä.
• Kauppakirja tehdään kirjallisesti; kiinteistökaupassa tarvitaan kaupanvahvistaja.
• Kirjaa viat ja remontit kauppakirjaan, ja kerro tiedossa olevat asiat ostajalle.
• Ilmoita myynti OmaVerossa ja säilytä asiakirjat.

Tämä on yleistä tietoa eikä oikeudellista neuvontaa. Kauppasi yksityiskohdat riippuvat kohteesta ja sopimusehdoista, joten kysy tarvittaessa välittäjältä tai lakimieheltä.