Kun asunto myydään, siihen liittyvä asuntolaina täytyy hoitaa. Useimmille myyjille se tarkoittaa lainan maksamista pois kauppahinnasta. Prosessi on tavallinen, mutta siihen liittyy asioita, jotka kannattaa selvittää ajoissa: paljonko lainaa on jäljellä, mitä maksamisesta perii pankki, miten vakuudet vapautetaan ja mitä tapahtuu, kun ostat uuden kodin.
Tässä oppaassa käydään läpi, mitä pankin kanssa kannattaa sopia ennen myyntiä, missä tilanteissa lainan ennenaikaisesta maksusta voi joutua maksamaan korvausta ja miten näet, paljonko myynnistä lopulta jää käteen.
Ota yhteyttä pankkiin heti
Kerro pankille aikeestasi myydä asunto heti, kun päätös on tehty. Pankki kertoo lainan jäännöksen, laskee summan, joka tarvitaan lainan maksamiseen, ja käy läpi mahdolliset kulut ja korvaukset. Kysy samalla:
- Paljonko lainaa on jäljellä nyt ja kaupantekopäivänä?
- Onko lainassa kiinteä korko tai pitkä viitekorkojakso, jonka takia ennenaikaisesta maksusta voi joutua maksamaan korvausta?
- Mitä muita kuluja lainan maksusta tai vakuuksien vapautuksesta aiheutuu?
- Voiko laina siirtää uuteen asuntoon, ja millä ehdoilla?
- Miten pankki hoitaa asunnon vakuuden vapauttamisen kaupantekopäivänä?
Onko lainan ennenaikaisesta maksusta korvausta
KKV:n mukaan kuluttajalla on oikeus maksaa laina pois ennen eräpäivää. Pankin on vähennettävä lainan jäljellä olevasta määrästä ne luoton kustannukset, jotka kohdistuvat sille ajalle, jota et enää käytä, mutta sopimuksessa nimenomaisesti määritellyt avausmaksut voi periä kokonaan.
Pankki voi periä ennenaikaisesta takaisinmaksusta korvausta vain tietyissä tilanteissa. KKV:n mukaan korvaus voidaan periä vain kiinteän koron ajalta. Korvausta ei saa periä, jos ennenaikaiset takaisinmaksut viimeisen vuoden aikana ovat yhteensä enintään 10 000 euroa, jos luottoon liittyy vakuutus, joka turvaa lainanmaksun, tai jos luotto liittyy käyttötiliin.
| Tilanne | Korvaus |
|---|---|
| Lainan kiinteän koron jaksoa on jäljellä yli vuosi | Enintään 1 % ennenaikaisesti maksetusta määrästä |
| Kiinteän koron jaksoa on jäljellä alle vuosi | Enintään 0,5 % ennenaikaisesti maksetusta määrästä |
| Yli 20 000 euron asuntolaina, jossa on kiinteä korko tai vähintään kolmen vuoden viitekorkojakso | Korvaus voi vastata pankille aiheutunutta korkotappiota jäljellä olevalta kiinteältä korkojaksolta |
Tavallisessa vaihtuvakorkoisessa lainassa, jossa viitekorko määräytyy lyhyemmin, esimerkiksi vuoden välein, korvausta ei KKV:n ohjeen mukaan yleensä peritä. Tarkista silti omat lainaehtosi, koska ne kertovat, mitä sinun lainaasi koskee. Pyydä pankilta kirjallinen laskelma maksettavasta summasta ennen kaupantekoa.
Miten laina maksetaan pois kaupassa
Yleensä myyjän laina maksetaan pois kauppahinnasta kaupantekopäivänä. Ostajan pankki tai ostaja maksaa kauppahinnan sovitulla tavalla, ja summasta osa ohjataan myyjän pankille lainan maksuun. Pankki vapauttaa sen jälkeen asunnon vakuuskäytöstä. Sopimus ja aikataulu on hyvä sopia etukäteen sekä oman pankkisi että välittäjän kanssa.
Maanmittauslaitoksen mukaan osakehuoneistotulosteella ja osakeluettelon otteella osoitetaan omistus ja kaikki panttaukset ja rajoitukset. Ostaja voi siis nähdä, onko asuntoon kohdistuva vakuus, ja se tulee vapauttaa ennen omistuksen siirtoa. Kadonneen paperisen osakekirjan kuolettaminen vaatii käräjäoikeuden päätöksen, joten jos osakekirja on pankilla, sen paluu on hoidettava ajoissa.
Taloyhtiölaina ja oma asuntolaina
Asunnon myynnissä on kaksi eri lainatyyppiä, ja ne sekoittuvat helposti. Oma asuntolainasi on lainaa pankilta, jonka vakuutena asunto on. Taloyhtiölaina on taloyhtiön ottama laina, josta huoneistolla on oma osuutensa, ja sitä maksetaan yhtiövastikkeella. Myyjä ei maksa taloyhtiölainaa pois kaupassa, vaan osuus siirtyy ostajalle osana asunnon omistusta.
Tästä syystä asunnon myynti-ilmoituksessa ilmoitetaan sekä myyntihinta että velaton hinta. Myyntihinta on hinta, joka maksetaan asunnosta ilman taloyhtiölainan osuutta, ja velaton hinta sisältää myös lainaosuuden. Sinulle tulee käteen myyntihinta, josta vähennetään omat kulusi ja oma asuntolainasi.
Paljonko myynnistä jää käteen
Arvio kannattaa tehdä ennen kuin hinnoittelet asunnon tai teet uuden ostotarjouksen. Alla on kuvitteellinen esimerkki. Luvut ovat vain havainnollistavia.
| Erä | Summa |
|---|---|
| Myyntihinta (ilman taloyhtiölainan osuutta) | 210 000 € |
| Oman asuntolainan takaisinmaksu pankille | − 130 000 € |
| Välityspalkkio (sis. alv) | − 6 500 € |
| Muut kulut (esim. isännöitsijäntodistus, kuvaus) | − 800 € |
| Mahdollinen ennenaikaisen maksun korvaus | − 0 € |
| Jäljelle jää (ennen veroja) | 72 700 € |
Voit laskea oman arviosi välityspalkkiolaskurillamme, joka näyttää myyntihinnasta jäävän summan kustannusten jälkeen. Muista, että laskelma ei sisällä veroja. Jos myyntivoitto on veronalainen, sinun on varauduttava myös veron maksuun. Lue lisää artikkelistamme myyntivoitosta ja veroista.
Jos ostat uuden kodin
Kun vaihdat asuntoa, lainat on suunniteltava yhtenä kokonaisuutena. Selvitä:
- Paljonko käteistä jää myynnistä ja paljonko sen voi käyttää uuden asunnon omarahoitukseen.
- Paljonko lainaa voit ottaa. Pankki arvioi maksukykysi, tulosi ja lainan vakuudet.
- Onko laina siirrettävissä uuteen asuntoon vai otatko uuden lainan.
- Ostatko ennen myyntiä. Silloin tarvitset mahdollisesti väliaikaista rahoitusta.
- Miten aikataulut, kuten kaupantekopäivät, sovitetaan yhteen.
Siltarahoitus
Jos ostat uuden asunnon ennen vanhan myyntiä, joudut hetkeksi maksamaan kahta asuntoa. Pankeilla voi olla tähän väliaikaisia rahoitusratkaisuja, joista käytetään usein nimeä siltarahoitus. Ehdot, kuten korko ja kulut, vaihtelevat, joten pyydä tarjous ja laskelma kirjallisena. Vertaile myös eri pankkien tarjouksia. Aihetta käsitellään tarkemmin artikkelissa siitä, kannattaako asunto myydä ennen uuden ostoa.
Vinkit myyjälle
- Ota yhteyttä pankkiin heti, kun päätät myydä.
- Pyydä kirjallinen laskelma lainan maksusta, korvauksista ja kuluista.
- Selvitä, onko sinulla kiinteän koron jaksoa, joka voi aiheuttaa korvauksen.
- Sovi pankin, välittäjän ja ostajan kanssa kaupantekopäivän aikataulu.
- Varmista, että osakekirja tai sähköinen omistus on kunnossa.
- Laske, paljonko käteen jää ennen uuden asunnon ostoa.
Usein kysyttyä
Voinko maksaa asuntolainan pois ennen eräpäivää?
Voit. KKV:n mukaan kuluttajalla on oikeus maksaa luotto ennenaikaisesti. Korvausta voidaan periä vain tietyissä tilanteissa, kuten kiinteän koron aikana.
Joudunko maksamaan korvausta, jos myyn asunnon?
Se riippuu lainan korkotyypistä. Jos laina on tavallinen vaihtuvakorkoinen, korvausta ei yleensä peritä. Jos siinä on kiinteä korko tai pitkä viitekorkojakso, korvaus on mahdollinen. Tarkista lainaehdot ja pyydä pankilta laskelma.
Maksanko taloyhtiölainan pois, kun myyn?
Et. Taloyhtiölainan osuus pysyy taloyhtiössä ja siirtyy ostajalle osana asunnon omistusta. Sinun maksettavaksesi jää oma asuntolainasi.
Voiko lainan siirtää uuteen asuntoon?
Osa pankeista sallii sen tietyin ehdoin. Kysy omalta pankiltasi, onko lainan siirto mahdollinen ja mitä siitä maksetaan.
Miten pankki tietää, milloin kauppa tehdään?
Ilmoita pankille kaupantekopäivä hyvissä ajoin. Välittäjä auttaa aikataulun koordinoinnissa, jotta lainan maksu ja vakuuden vapautus tapahtuvat samana päivänä.
Yhteenveto
- Ota yhteyttä pankkiin heti ja pyydä kirjallinen laskelma lainan maksusta.
- Sinulla on oikeus maksaa laina pois ennenaikaisesti, mutta kiinteän koron ajalta pankki voi periä korvauksen.
- Laina maksetaan yleensä pois kauppahinnasta kaupantekopäivänä, ja pankki vapauttaa vakuudet.
- Taloyhtiölaina ei ole sinun maksettavaasi, vaan sen osuus siirtyy ostajalle.
- Laske, paljonko myynnistä jää käteen ennen veroja, ennen kuin ostat uuden kodin.
Tämä on yleistä tietoa, ei henkilökohtaista talousneuvontaa. Omat ehdot selviävät lainasopimuksestasi, ja tarkat laskelmat saat pankiltasi.