Asunnon myynnistä ei aina synny veroa, mutta se kannattaa selvittää ennen kuin allekirjoitat kauppakirjan. Suomessa oman asunnon myyntivoitto on tietyin ehdoin verovapaa, mutta jos ehdot eivät täyty, voitosta maksetaan pääomatuloveroa. Tässä oppaassa käydään läpi, milloin vero tulee maksettavaksi, miten myyntivoitto lasketaan, mitä veroprosentteja sovelletaan ja miten myynti ilmoitetaan.
Tiedot perustuvat Verohallinnon julkaisemiin ohjeisiin, jotka on tarkistettu artikkelin päivämääränä. Verosäännöt muuttuvat, joten tarkista ajantasaiset tiedot aina Verohallinnolta.
Milloin oman asunnon myynti on verovapaa
Verohallinnon mukaan oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaata tuloa, kun molemmat seuraavista ehdoista täyttyvät samaan aikaan:
- Olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta.
- Sinä tai perheenjäsenesi (puoliso tai alle 18-vuotias lapsi) olette asuneet asunnossa pysyvästi ja yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.
Myynnin ei tarvitse tapahtua heti asunnosta muuton jälkeen. Verohallinnon mukaan asunnon voi vuokrata ennen myyntiä menettämättä verovapautta. Jos asuntoon kuuluu tontti, myös se on verovapaa, kun tontin pinta-ala on enintään 10 000 neliömetriä tai kohde sijaitsee asemakaava-alueella ja tontti noudattaa kaavamääräyksiä.
| Tilanne | Onko myyntivoitto verovapaa? |
|---|---|
| Olet omistanut asunnon yli 2 vuotta ja asunut siinä pysyvästi yli 2 vuotta | Kyllä, jos molemmat ehdot täyttyvät |
| Olet omistanut asunnon alle 2 vuotta | Ei. Voitto voi olla veronalaista. |
| Asunto on ollut koko ajan vuokrattuna, etkä ole asunut siinä | Ei. Asuinehto ei täyty. |
| Asunto on sijoitusasunto tai loma-asunto | Ei ole vakituinen asunto. Voitto on veronalaista. |
| Asunto on perintönä tai lahjana saatu | Verotuksessa on omat sääntönsä. Tarkista Verohallinnolta. |
Verovapaan myynnin ehdot ovat tarkat, ja poikkeuksia on. Jos tilanteesi on epäselvä, varmista se Verohallinnolta ennen kaupantekoa.
Vaikka voitto olisi verovapaa, ilmoita myynti
Verohallinto edellyttää, että myynti ilmoitetaan OmaVerossa myyntivuoden aikana, vaikka voitto olisi verovapaa. Seuraavana keväänä saat esitäytetyn veroilmoituksen, jonka tiedot tarkistetaan ja tarvittaessa korjataan. Kiinteistöveron maksuvelvollisuus säilyy myyntivuoden ajalta myös verovapaassa myynnissä. Lisäksi verovapaan asunnon myynnistä syntyvää tappiota ei voi vähentää verotuksessa.
Kun myyntivoitto on veronalainen
Jos verovapauden ehdot eivät täyty, myyntivoitto eli luovutusvoitto on pääomatuloa ja siitä maksetaan veroa. Voiton laskemiseen on kaksi tapaa, ja Verohallinto käyttää sinulle edullisempaa.
Tapa 1: todelliset hankintamenot ja kulut
Voitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta todelliset menot. Verohallinnon mukaan vähennettäviä ovat muun muassa asunnon hankintahinta, maksettu varainsiirtovero, asunnon parannuskulut, tietyt taloyhtiölainan osuuteen liittyvät lyhennykset (tarkista ehdot Verohallinnon ohjeesta) sekä myyntikulut, kuten välityspalkkio, palvelumaksut ja huoneistotietojärjestelmän kirjaamismaksu.
Tapa 2: hankintameno-olettama
Voit käyttää vaihtoehtona hankintameno-olettamaa, jolloin vähennetään kiinteä osuus myyntihinnasta. Osuus on 20 prosenttia, jos olet omistanut asunnon alle kymmenen vuotta, ja 40 prosenttia, jos olet omistanut sen vähintään kymmenen vuotta. Olettamaa käytettäessä muita kuluja, kuten välityspalkkiota tai remontteja, ei enää vähennetä.
Olettama on hyödyllinen erityisesti silloin, kun asunto on ostettu kauan sitten tai kuitit ovat kadonneet. Kannattaa laskea molemmat tavat ja valita se, joka antaa pienemmän voiton.
Veroprosentti
Luovutusvoitto verotetaan pääomatulona. Verohallinnon mukaan veroprosentti on 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta. Raja koskee koko vuoden pääomatuloja, ei pelkästään asunnon myyntiä.
Esimerkit laskelmista
Alla olevat luvut ovat kuvitteellisia, ja ne on tarkoitettu vain havainnollistamaan laskutapaa. Oletuksena on, ettei sinulla ole muita pääomatuloja samana vuonna.
Esimerkki 1: todelliset menot edullisempia
Asunto on myyty 250 000 eurolla. Se on ostettu kuusi vuotta sitten 180 000 eurolla, ja siihen on käytetty varainsiirtoveroa ja remontteja yhteensä 12 000 euroa. Myyntikulut, kuten välityspalkkio, ovat 7 500 euroa.
- Todelliset menot: 250 000 − (180 000 + 12 000 + 7 500) = 50 500 euroa voittoa.
- Hankintameno-olettama (20 %): 250 000 − 50 000 = 200 000 euroa voittoa.
- Edullisempi on todellisten menojen tapa. Vero: 30 % × 30 000 = 9 000 euroa ja 34 % × 20 500 = 6 970 euroa, yhteensä 15 970 euroa.
Esimerkki 2: hankintameno-olettama edullisempi
Asunto on myyty 200 000 eurolla. Se on ostettu 25 vuotta sitten 60 000 eurolla, ja myyntikuluja on 8 000 euroa.
- Todelliset menot: 200 000 − (60 000 + 8 000) = 132 000 euroa voittoa.
- Hankintameno-olettama (40 %): 200 000 − 80 000 = 120 000 euroa voittoa.
- Edullisempi on olettama. Vero: 30 % × 30 000 = 9 000 euroa ja 34 % × 90 000 = 30 600 euroa, yhteensä 39 600 euroa.
Tappio veronalaisessa myynnissä
Jos asunnon myynti on veronalainen ja siitä syntyy tappio, Verohallinnon mukaan tappion voi vähentää saman vuoden luovutusvoitoista tai seuraavien viiden vuoden pääomatuloista. Tappiota ei voi vähentää ansiotuloista. Tappio kirjataan siihen verovuoteen, jolloin kauppakirja on allekirjoitettu.
Muista erottaa tämä verovapaasta myynnistä: jos myynti on verovapaa, tappiota ei vähennetä lainkaan.
Ilmoittaminen ja ennakkovero
- Ilmoita myynti OmaVerossa myyntivuoden aikana.
- Jos myyntivoitto on veronalainen, järjestä ennakkovero tai muuta veronpidätysprosenttiasi verokortilla.
- Tarkista esitäytetty veroilmoitus seuraavana keväänä.
- Säilytä kauppakirja, kuitit ja muut asiakirjat verotusta varten.
Ostajan varainsiirtovero tiedoksi
Ostaja maksaa asunnon ostosta varainsiirtoveron, ei myyjä. Verohallinnon sivun mukaan vero on tällä hetkellä 1,5 prosenttia asunto-osakkeista ja 3 prosenttia kiinteistöistä. Ensiasunnon ostajien verovapaus poistui vuoden 2024 alusta, joten sitä ei enää sovelleta uusiin kauppoihin. Ostajan maksama vero voi olla hankintamenoa hänen omassa myöhemmässä verotuksessaan, mutta ei vaikuta sinun verotukseesi.
Usein kysyttyä
Onko asunnon myyntivoitto tuloa?
Verovapaa myyntivoitto ei ole veronalaista tuloa. Veronalainen luovutusvoitto on pääomatuloa, joka verotetaan omana tulolajinaan, ei ansiotulona.
Mitä jos myyn asunnon ennen kuin olen omistanut sen kaksi vuotta?
Silloin verovapauden ehto ei täyty, ja voitto voi olla veronalaista. Voit laskea voiton todellisilla menoilla tai hankintameno-olettamalla ja valita edullisemman. Jos myynti tuottaa tappiota, sen voi veronalaisessa myynnissä vähentää muista pääomatuloista.
Voiko välityspalkkion vähentää verotuksessa?
Voi, jos lasket voiton todellisten menojen tavalla. Myyntikulut kuten välityspalkkio vähennetään silloin myyntihinnasta. Hankintameno-olettamaa käytettäessä kuluja ei vähennetä erikseen.
Riittääkö, että olen omistanut asunnon kaksi vuotta?
Ei riitä. Verohallinnon mukaan sinun tai perheenjäsenesi on myös pitänyt asua asunnossa pysyvästi ja yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.
Miten hankintameno-olettama valitaan?
Verohallinnon mukaan verotuksessa otetaan huomioon sinulle edullisempi tapa. Laske silti molemmat vaihtoehdot itse etukäteen, jotta tiedät arvioidun veron ja osaat varautua siihen.
Yhteenveto
- Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun omistusaika ja asumisaika ovat molemmat vähintään kaksi vuotta.
- Myynti ilmoitetaan OmaVerossa myyntivuonna myös silloin, kun se on verovapaa.
- Veronalainen voitto lasketaan todellisilla menoilla tai hankintameno-olettamalla (20 % tai 40 %), sen mukaan kumpi on edullisempi.
- Veroprosentti on 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävästä osasta.
- Verovapaan myynnin tappiota ei vähennetä, veronalaisen myynnin tappion voi vähentää pääomatuloista viiden vuoden ajan.
Tämä on yleistä tietoa eikä veroneuvontaa. Verosäännöt muuttuvat, ja jokainen tilanne on erilainen. Tarkista ajantasaiset ohjeet Verohallinnolta tai kysy veroasiantuntijalta ennen päätöksiä.