Kun ostaja harkitsee asunto-osakkeen ostamista, hän ostaa muutakin kuin neliöt. Hän liittyy taloyhtiön osakkaaksi ja sitoutuu maksamaan vastikkeita, osallistumaan päätöksiin ja mahdollisesti rahoittamaan suuria remontteja. Kaikki tämä selviää taloyhtiön asiakirjoista, ja niistä tärkein on isännöitsijäntodistus.
Tässä oppaassa käydään läpi, mitä isännöitsijäntodistus on, mitä se sisältää, miten se tilataan ja millaisia muita asiakirjoja ostaja lukee. Myyjän kannattaa tuntea nämä, koska asiakirjojen tiedoista vastaa lopulta myyjä.
Mikä isännöitsijäntodistus on
Isännöitsijäntodistus on isännöitsijän antama virallinen selvitys asunto-osakeyhtiöstä ja tietystä huoneistosta. Isännöintiliiton mukaan se sisältää keskeiset tiedot yhtiön historiasta, taloudellisesta tilasta, rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyistä ja suunnitelluista korjauksista. Todistukseen kirjataan myös ne muutostyöt, jotka osakas on ilmoittanut yhtiölle tehneensä huoneistossa.
Todistuksen sisällöstä säädetään asunto-osakeyhtiölaissa, ja sitä täsmennetään valtioneuvoston asetuksessa, joka koskee myös huoneistojen pinta-alan mittaustapaa. Isännöitsijäntodistusta tarvitaan asunnon myynnissä, vuokrauksessa ja lainan hakemisessa.
Mitä todistuksesta selviää
| Aihe | Mitä ostaja saa selville |
|---|---|
| Yhtiön perustiedot | Yhtiön nimi, rakennusten määrä ja ikä, osakkeiden tunnukset ja huoneiston tiedot |
| Talous | Yhtiövastikkeet ja muut maksut, yhtiön lainat ja huoneiston osuus niistä sekä tulevat rahoitusvastikkeet |
| Kunto ja korjaukset | Tehdyt ja suunnitellut korjaukset sekä yhtiön kunnossapito |
| Huoneisto | Pinta-ala, mittaustapa ja huoneistossa tehdyt muutostyöt |
Miten isännöitsijäntodistus tilataan
Isännöitsijäntodistuksen tilaa isännöitsijältä tai isännöintiyritykseltä. Jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää, todistuksen antaa hallituksen puheenjohtaja. Isännöintiliiton mukaan todistus toimitetaan tyypillisesti 2–4 arkipäivässä ja viimeistään viikossa. Todistus on maksullinen, ja hinnasta sovitaan taloyhtiön hallituksen ja isännöintiyrityksen kesken.
Käytännössä välittäjä tilaa todistuksen sinun puolestasi. Kysy silti, mitä se maksaa ja sisältyykö tilaus palkkioon. KKV:n mukaan asiakirjojen hankinnasta aiheutuvat kulut voidaan sopia laskutettavaksi erikseen, ja sopimuksessa on silloin mainittava enimmäismäärä.
Kuinka tuore todistuksen pitää olla
Asuntokaupassa isännöitsijäntodistuksen tulee olla tuore. Isännöintiliiton mukaan todistus saa olla asuntokaupassa enintään neljä kuukautta vanha. Tilaa todistus siksi silloin, kun myyntiprosessi on käynnissä, ja tarkista, ettei se vanhene ennen kaupantekoa. Jos kauppa viivästyy, todistus voi joutua uusimaan.
Kuka vastaa todistuksen tiedoista
Isännöintiliiton mukaan isännöitsijä vastaa todistuksen sisällön oikeellisuudesta, ja hänen on päivitettävä tiedot, jos ne muuttuvat. Ostajalle vastaa kuitenkin myyjä: KKV:n mukaan myyjä on vastuussa ostajalle isännöitsijäntodistuksen virheellisistä tiedoista, mutta hän voi hakea korvausta isännöinnistä, jos virhe aiheuttaa vahinkoa.
Lue siksi todistus huolellisesti ennen kuin se annetaan ostajalle. Jos huomaat virheen, esimerkiksi puuttuvan remontin tai väärän lainaosuuden, pyydä isännöitsijää korjaamaan se ennen kauppaa.
Muut asiakirjat, jotka ostaja lukee
Isännöitsijäntodistus ei yksin riitä. KKV:n mukaan myyjän on hankittava ja näytettävä ostajalle isännöitsijäntodistuksen lisäksi ainakin yhtiöjärjestys sekä viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirja ja tilinpäätösasiakirjat.
| Asiakirja | Mitä ostaja siitä lukee |
|---|---|
| Yhtiöjärjestys | Yhtiön säännöt, osakkeiden oikeus hallita huoneistoa ja vastikkeiden peruste |
| Tilinpäätös ja toimintakertomus | Yhtiön talouden tila, lainat ja mahdolliset riskit |
| Yhtiökokouksen pöytäkirjat | Päätökset remonteista, vastikkeista ja muista muutoksista |
| Kunnossapitotarveselvitys | Seuraavien viiden vuoden korjaustarpeet |
| PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma | Pidemmän aikavälin korjaukset ja niiden ajoitus |
| Osakehuoneistotuloste | Omistus, pantit ja rajoitukset (Maanmittauslaitos) |
Kunnossapitotarveselvitys ja PTS
Näitä kahta asiakirjaa sekoitetaan usein, mutta niillä on ero. Isännöintiliiton mukaan asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on annettava yhtiökokoukselle vuosittain kunnossapitotarveselvitys, joka kuvaa yhtiön kunnossapito- ja korjaustarpeet seuraavalle viidelle vuodelle. Pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS on sen sijaan vapaaehtoinen ja usein pidempi, esimerkiksi kymmenen vuoden suunnitelma, joka ohjaa korjauksia tarkemmin.
Ostajalle tämä on tärkeää, koska suuret remontit, kuten putki- ja julkisivukorjaukset, vaikuttavat vastikkeisiin ja lainoihin. Jos remonttia ei ole vielä tehty, ostaja voi joutua maksamaan sen osuutensa. Siksi kannattaa tietää, milloin suuret korjaukset on ajoitettu.
Mitä ostaja etsii asiakirjoista
- Vastike: kuinka suuri se on ja onko siihen tulossa korotus.
- Yhtiön lainat ja huoneiston osuus niistä. Suuri lainaosuus nostaa kuukausikustannuksia ja muuttuvien korkojen riskiä.
- Tulevat remontit ja niiden rahoitus, esimerkiksi rahoitusvastike.
- Jo tehdyt korjaukset ja niiden ajankohta.
- Riidat, oikeudenkäynnit ja muut mahdolliset riskit taloyhtiössä.
- Yhtiön talouden yleinen tila: onko yhtiöllä puskuria vai onko se velkaantunut.
Myyjän tiedonantovelvollisuus
KKV:n mukaan myyjän on kerrottava ostajalle kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa kaupan tekemiseen, mukaan lukien taloyhtiön jo päättämät remontit ja ne remontit, joiden tietää olevan suunnitteilla. Tämä koskee myös asioita, joita ei ole kirjattu asiakirjoihin. Kiistat syntyvät usein siitä, onko ostajalle kerrottu suunnitelluista remonteista.
Jos et ole varma, onko jokin asia olennainen, kerro se. Ota yhteyttä isännöitsijään ja välittäjään ja kirjaa asiat kauppakirjaan. Tähän liittyy vinkki: älä oleta, että asiakirjat kertovat kaiken. Kysy isännöitsijältä myös asioita, joita ei ole vielä päätetty mutta jotka ovat keskusteltavina.
Vinkit myyjälle
- Tilaa isännöitsijäntodistus ajoissa mutta niin, ettei se ehdi vanhentua (enintään neljä kuukautta).
- Tarkista todistuksen tiedot ja pyydä korjaamaan virheet.
- Pyydä välittäjää hankkimaan yhtiöjärjestys, viimeisin tilinpäätös ja yhtiökokouksen pöytäkirja.
- Selvitä, milloin isot remontit on suunniteltu ja miten ne rahoitetaan.
- Kerro avoimesti taloyhtiön riidoista ja hankkeista.
- Säilytä oma muutostyöilmoituksesi ja remonttien kuitit.
Isännöitsijäntodistuksen lukuopas: kahdeksan asiaa
Isännöitsijäntodistus on tiivis mutta tiheä asiakirja. Näin luet sen järjestelmällisesti, myyjänä tai ostajana.
- Tarkista, että huoneiston tiedot, kuten osakkeiden numerot ja pinta-ala, vastaavat kauppakirjaa.
- Katso yhtiövastikkeen jakautuminen hoitovastikkeeseen ja rahoitusvastikkeeseen.
- Etsi tieto yhtiön lainoista ja huoneiston osuudesta niihin. Se kuuluu velattomaan hintaan.
- Lue kohta tehdyistä korjauksista ja niiden ajankohdista.
- Lue kohta tulevista korjauksista ja niiden arvioidusta ajoituksesta.
- Tarkista, onko huoneistoon merkitty osakkaan tekemiä muutostöitä.
- Katso, onko yhtiöllä riitoja tai vakuuksia, jotka voivat vaikuttaa ostajaan.
- Tarkista todistuksen päiväys. Asuntokaupassa se saa Isännöintiliiton mukaan olla enintään neljä kuukautta vanha.
Esimerkki: miten remontti näkyy vastikkeessa
Kuvitellaan taloyhtiö, joka on päättänyt julkisivuremontista ja ottanut siihen yhtiölainan. Lainan lyhennykset ja korot kerätään osakkailta rahoitusvastikkeena, joka tulee hoitovastikkeen päälle. Jos ostat asunnon ennen remontin valmistumista, maksat rahoitusvastiketta remontin aikana ja sen jälkeen, kunnes laina on maksettu.
Siksi ostaja tarkistaa isännöitsijäntodistuksesta paitsi nykyisen vastikkeen myös sen, onko rahoitusvastiketta tulossa ja kuinka pitkään. Myyjän kannattaa tietää nämä tiedot etukäteen, koska ne vaikuttavat ostajan tarjoukseen.
Kunnossapitotarveselvitys käytännössä
Isännöintiliiton mukaan hallituksen on annettava yhtiökokoukselle vuosittain kunnossapitotarveselvitys, joka kuvaa yhtiön kunnossapito- ja korjaustarpeet seuraavalle viidelle vuodelle. Selvitys auttaa osakkaita ja hallitusta hahmottamaan, mitä rakennukselle pitäisi tehdä ja milloin, ja siihen tulee varautua myös taloudellisesti. Kun luet selvitystä, kiinnitä huomiota siihen, onko isoja korjauksia, kuten putkiremontti, ajoitettu lähivuosille.
Jos taloyhtiöllä on lisäksi pitkän tähtäimen suunnitelma, se antaa tarkemman kuvan pidemmälle aikavälille. Isännöintiliitto huomauttaa, että huolellinen selvitys tai suunnitelma auttaa yhtiötä varautumaan tulevaan ja antaa hallitukselle, isännöitsijälle ja osakkaille yhteisen käsityksen korjaustarpeista.
Sähköiset järjestelmät ja isännöitsijäntodistus
Taloyhtiöiden tietoja siirretään yhä enemmän sähköisiin järjestelmiin, ja Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään on tulossa myös kunnossapitotietoja. Isännöintiliitto on kuitenkin todennut, että digitaaliset järjestelmät eivät syrjäytä isännöitsijäntodistuksen merkitystä asuntokaupan tärkeimpänä asiakirjana. Myyjän kannattaa siis pitää huoli, että todistus on ajan tasalla ja oikein.
Mitä myyjän kannattaa tehdä, jos tiedot ovat epäselviä
- Pyydä isännöitsijältä selvennys ja kirjallinen vastaus.
- Kysy hallitukselta, onko meneillään olevia riitoja tai suunniteltuja hankkeita, joita ei ole vielä kirjattu.
- Käy läpi yhtiökokouksen pöytäkirja ja katso, mitä on päätetty.
- Kerro välittäjälle, jos jokin asia voi vaikuttaa ostajan päätökseen.
- Kirjaa tiedossa olevat asiat kauppakirjaan.
Usein kysyttyä
Voiko ostaja pyytää isännöitsijäntodistuksen itse?
Isännöitsijäntodistus tilataan yleensä myyjän puolesta myyntiä varten. Ostaja saa sen myyjältä tai välittäjältä osana myyntiaineistoa.
Mitä jos todistuksessa on virhe?
Pyydä isännöitsijää korjaamaan ja päivittämään todistus. Jos virhe havaitaan vasta kaupan jälkeen, myyjä voi olla vastuussa ostajalle, mutta hän voi hakea korvausta isännöinniltä, jos virhe on aiheuttanut vahinkoa.
Onko PTS pakollinen?
Ei. Pakollinen on kunnossapitotarveselvitys, joka koskee seuraavia viittä vuotta. PTS on vapaaehtoinen ja yleensä pidempi suunnitelma.
Riittääkö, että näytän vain isännöitsijäntodistuksen?
Ei. KKV:n mukaan myyjän on näytettävä ostajalle myös yhtiöjärjestys sekä viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirja ja tilinpäätösasiakirjat.
Kuinka nopeasti isännöitsijäntodistuksen saa?
Isännöintiliiton mukaan todistus toimitetaan tyypillisesti 2–4 arkipäivässä ja viimeistään viikossa. Tilaa se siksi hyvissä ajoin ennen ilmoituksen julkaisua ja kaupantekoa.
Kuka päättää todistuksen hinnan?
Isännöintiliiton mukaan todistus on maksullinen, ja hinnasta sovitaan taloyhtiön hallituksen ja isännöintiyrityksen kesken. Kysy hinta isännöitsijältä ennen tilausta.
Tarvitaanko todistus myös vuokrauksessa ja lainanhaussa?
Kyllä. Isännöintiliiton mukaan todistusta tarvitaan asunnon myynnissä, vuokrauksessa ja lainan hakemisessa.
Kuka vastaa, jos isännöitsijä erehtyy?
Isännöintiliiton mukaan isännöitsijä vastaa todistuksen sisällön oikeellisuudesta ja hänen on päivitettävä muuttuneet tiedot. Ostajalle vastaa kuitenkin myyjä, ja hän voi hakea korvausta isännöinniltä, jos virhe aiheuttaa vahinkoa.
Yhteenveto
- Isännöitsijäntodistus kertoo yhtiön ja huoneiston taloudesta, kunnosta ja korjauksista.
- Se tilataan isännöitsijältä, toimitusaika on tyypillisesti 2–4 arkipäivää ja se on maksullinen.
- Asuntokaupassa todistus saa olla enintään neljä kuukautta vanha.
- Myyjä vastaa ostajalle todistuksen virheistä, joten tarkista tiedot.
- Kunnossapitotarveselvitys on pakollinen; PTS on vapaaehtoinen.
- Kerro ostajalle avoimesti tulevista remonteista ja taloyhtiön riidoista.
Tämä on yleistä tietoa. Asiakirjojen tarkka sisältö ja vaatimukset vaihtelevat, joten tarkista ajantasaiset tiedot isännöitsijältä ja välittäjältä.