Asunnon voi myydä ilman välittäjää. Se on täysin sallittua, ja moni harkitsee sitä säästääkseen välityspalkkion. Itsemyynti vaatii kuitenkin aikaa, perehtymistä ja vastuun kantamista asioista, joita välittäjä muuten hoitaisi. Päätös kannattaa tehdä tietäen, mitä työ oikeasti sisältää.
Tässä oppaassa käydään läpi itsemyynnin vaiheet, vastuut, kustannukset ja riskit sekä autetaan arvioimaan, sopiiko se sinulle.
Mitä itsemyynti tarkoittaa
Itsemyynnissä myyjä hoitaa kaiken itse: hinnoittelun, markkinoinnin, näytöt, neuvottelut, asiakirjat, kauppakirjan ja luovutuksen. Kun välittäjä on mukana, hän tekee ison osan näistä. KKV:n mukaan välittäjän palveluun kuuluvat hinta-arvio, toimeksiantosopimuksen valmistelu, myyjän neuvonta, markkinointi, näyttöjen järjestäminen, ostajien informointi, tarjousten vastaanotto ja kauppakirjan laatiminen. Itsemyynnissä sinä otat kaikki nämä tehtävät itsellesi.
Itsemyynnin tehtävälista
| Tehtävä | Mitä se tarkoittaa |
|---|---|
| Hinnoittelu | Selvitä markkinatilanne ja vertailukohteet. Vääränlainen hinta pidentää myyntiä tai jättää rahaa pöydälle. |
| Asiakirjat | Hanki isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, viimeisin tilinpäätös ja yhtiökokouksen pöytäkirja sekä taloyhtiön energiatodistus. |
| Markkinointi | Kuvaa koti, kirjoita ilmoitus ja julkaise se. Ilmoituksessa on oltava velaton hinta ja energialuokka. |
| Näytöt | Järjestä yleis- ja yksityisnäytöt, esittele koti ja vastaa kysymyksiin. |
| Tarjoukset ja neuvottelu | Vastaanota tarjoukset, arvioi ne ja neuvottele hinnasta ja ehdoista. |
| Kauppakirja | Laadi kirjallinen kauppakirja vähintään kahtena kappaleena tai teetä se lakimiehellä. |
| Kaupantekopäivä | Hoida kauppahinnan maksu, lainan maksu, omistuksen siirto ja luovutus. |
| Verot | Ilmoita myynti OmaVerossa ja selvitä mahdollinen vero. |
Myyjän vastuut
Itsemyynnissä myyjä kantaa vastuun kaikesta. Tärkein on tiedonantovelvollisuus. KKV:n mukaan myyjän on kerrottava ostajalle kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa kaupan tekemiseen: tiedossa olevat viat, taloyhtiön päättämät remontit ja ne remontit, joiden tietää olevan suunnitteilla. Lisäksi myyjän on hankittava ja näytettävä ostajalle isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys sekä viimeisin yhtiökokouksen pöytäkirja ja tilinpäätösasiakirjat.
KKV:n mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä on sovittu tai kerrottu, tai jos se on olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostaja on voinut odottaa. Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Yleisin seuraus on hinnanalennus. Yksityisen myyjän vastuuta rajaa se, ettei ostaja voi vaatia myyjää korjaamaan vikaa ja että vahingonkorvaus edellyttää huolimattomuutta. Vastuu ei silti ole vähäinen.
Kun myyt itse, ilmoituksen tiedot ovat sinun vastuullasi. Tämä koskee esimerkiksi pinta-alaa, remonttihistoriaa ja energialuokkaa. Kun välittäjä tekee ilmoituksen, hänen toimintansa on vastattava markkinoinnissa annettuja tietoja, ja vastuu voi jakautua välittäjän ja myyjän kesken.
Kauppakirja ja kaupanteko itse
Osakehuoneiston kauppakirja tehdään kirjallisesti vähintään kahtena kappaleena. KKV:n mukaan siinä on oltava ainakin osapuolten tiedot, taloyhtiön ja osakkeiden tiedot, hinta ja maksuehdot sekä omistuksen, hallinnan ja vastikkeenmaksuvelvollisuuden siirtymisajankohdat. Tiedossa olevat viat ja tulevat remontit kannattaa kirjata kauppakirjaan.
Jos myyt kiinteistön, kuten omakotitalon tai tontin, kauppa on tehtävä kirjallisesti ja vahvistettava kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Ilman vahvistusta kauppa ei Maanmittauslaitoksen mukaan ole pätevä. Osakehuoneiston omistuksen siirtoon liittyy käytännön asioita: sähköisessä kirjauksessa myyjän on annettava suostumus omistuksen kirjaamiseen, ja paperisen osakekirjan tapauksessa siihen tehdään siirtomerkintä. Kadonneen osakekirjan kuolettaminen vaatii käräjäoikeuden päätöksen.
Kustannukset: paljonko itsemyynnillä säästää
Välityspalkkion säästö on itsemyynnin suurin etu. Muista kuitenkin, että itsemyyntiin liittyy myös kuluja: isännöitsijäntodistus, kuvaus, ilmoitusten julkaiseminen, mahdollinen lakimiehen käyttö ja oma aika. Lisäksi väärä hinnoittelu tai heikko markkinointi voi maksaa enemmän kuin palkkio olisi maksanut.
Jos et ole varma, pyydä tarjous kahdelta tai kolmelta välittäjältä ja vertaa kokonaiskustannuksia sekä saamaasi hyötyä. Voit käyttää apuna välityspalkkiolaskuriamme, joka näyttää palkkion ja muut kulut sekä sen, paljonko myyntihinnasta jää käteen.
Edut ja riskit rinnakkain
| Itsemyynti | Välittäjän kanssa | |
|---|---|---|
| Kulut | Ei välityspalkkiota, mutta omat kulut ja oma aika | Palkkio ja mahdolliset erikseen laskutettavat kulut |
| Hinnoittelu | Perustuu omaan markkinatietoon | Välittäjän hinta-arvio ja markkinatuntemus |
| Markkinointi | Itse hoidettava, näkyvyys voi jäädä pienemmäksi | Ammattilaisen kuvat, ilmoitus ja näkyvyys |
| Vastuu | Kaikki vastuu on myyjällä | Välittäjä vastaa palvelunsa laadusta, ja vastuu voi jakautua |
| Aika ja vaiva | Suuri: näytöt, neuvottelut ja asiakirjat | Pienempi: välittäjä hoitaa suurimman osan |
| Neuvottelut | Sinä neuvottelet suoraan ostajien kanssa | Välittäjä neuvottelee puolestasi |
Kenelle itsemyynti sopii
Itsemyynti voi sopia sinulle, jos sinulla on aikaisempaa kokemusta asuntokaupasta, riittävästi aikaa ja kohde on helposti hinnoiteltava, esimerkiksi tavallinen kerrostaloasunto suositulla alueella. Se soveltuu huonommin, jos kohde on epätavallinen, sijaitsee vaikeasti markkinoitavalla alueella, tai jos et halua käydä neuvotteluja itse.
Kysy itseltäsi
- Tunnenko alueen hintatason niin hyvin, että osaan hinnoitella kohteen?
- Onko minulla aikaa järjestää näytöt ja vastata ostajien kysymyksiin?
- Osaanko valokuvata ja kirjoittaa ilmoituksen niin, että kohde erottuu?
- Uskallanko neuvotella hinnasta ja ehdoista?
- Ymmärränkö tiedonantovelvollisuuteni ja virhevastuun?
- Olenko valmis kantamaan riskit, jos jokin menee pieleen?
Jos vastasit useaan kysymykseen ei, välittäjä on todennäköisesti parempi valinta.
Väliratkaisut
Myyjä voi tehdä osan työstä itse ja ostaa osan palveluista. Esimerkiksi valokuvauksen, hinta-arvion tai kauppakirjan laatimisen voi ostaa erikseen. Osa palveluntarjoajista myy kevyempiä palvelupaketteja. Tarkista aina, mitä palvelu sisältää, kuka vastaa mistäkin ja onko palveluntarjoaja rekisteröity. Rekisteriin kuulumaton toimija toimii Lupa- ja valvontaviraston mukaan valvonnan ulkopuolella, mikä on kuluttajalle riski.
Verot ja omakotitalot
Verot ovat samat riippumatta siitä, myytkö itse vai välittäjän kanssa. Oman asunnon myyntivoitto on tavallisesti verovapaa, kun sekä omistus että asuminen on kestänyt vähintään kaksi vuotta. Kun myyt itse, välityspalkkiota ei synny, eikä sitä voi vähentää, mutta muut myyntikulut voi vähentää todellisten menojen tavalla laskettaessa. Lue lisää artikkelistamme myyntivoitosta ja veroista.
Usein kysyttyä
Tarvitsenko lakimiestä itsemyynnissä?
Et pakosti. Voit laatia kauppakirjan itse, mutta virheet voivat aiheuttaa riitoja. Lakimiehen tai muun asiantuntijan tarkistus on usein viisas varotoimi. Kiinteistön kaupassa tarvitaan lisäksi kaupanvahvistaja.
Voinko ottaa välittäjän mukaan kesken itsemyynnin?
Voit. Jos myynti ei etene, voit pyytää välittäjiltä arvion ja tarjouksen. Kerro tilanteesi ja kysy, miten aiempi markkinointi vaikuttaa hinnoitteluun ja sopimukseen.
Kuka vastaa, jos ostaja löytää vian?
Itsemyynnissä vastuu on myyjällä. Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Myyjä on vastuussa myös ilmoituksen virheellisistä tiedoista.
Onko itsemyynti halvempaa?
Se voi olla, jos myynti sujuu hyvin. Mutta jos hinnoittelu menee pieleen tai myynti pitkittyy, säästö voi kadota. Vertaa palkkiota koko työmäärään ja riskeihin.
Yhteenveto
- Itsemyynti on sallittua ja voi säästää välityspalkkion, mutta se vaatii aikaa ja osaamista.
- Myyjä vastaa itse tiedonantovelvollisuudesta, asiakirjoista ja ilmoituksen tiedoista.
- Osakehuoneiston kauppakirja on tehtävä kirjallisesti; kiinteistökaupassa tarvitaan kaupanvahvistaja.
- Ostajan virheilmoitus voidaan tehdä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.
- Pyydä tarjous välittäjältä ja vertaa kokonaiskustannuksia ennen päätöstä.
Tämä on yleistä tietoa eikä oikeudellista neuvontaa. Jos aiot myydä itse, varmista lakisääteiset velvoitteet asiantuntijalta.