Jos asunto on ollut myynnissä pitkään ilman tarjouksia, tilanne on stressaava. Vastike ja laina juoksevat, ja epävarmuus kasvaa. Tilanne ei kuitenkaan ole harvinainen, eikä se tarkoita, että asunnossa olisi jotain vialla. Useimmiten syy löytyy hinnasta, esittelystä tai kohdentamisesta, ja niihin voi vaikuttaa.
Tässä oppaassa selvitetään, miten diagnosoit ongelman ilmoituksen lukujen avulla, mitä muutoksia voit tehdä, milloin kannattaa harkita välittäjän vaihtoa ja miten pidät kulut hallinnassa.
Älä paniikkihinnoittele
Ensimmäinen reaktio on usein hinnan lasku. Se voi olla oikea ratkaisu, mutta ennen sitä kannattaa selvittää, mikä oikeasti estää kaupan. Jos syy on huonot kuvat tai puutteellinen ilmoitus, hinnanlasku ei korjaa sitä ja menetät rahaa turhaan. Käy asia läpi välittäjän kanssa kohta kohdalta.
Diagnoosi: mitä luvut kertovat
Pyydä välittäjältä säännöllinen raportti. Kolme lukua kertoo eniten: kuinka moni on katsonut ilmoitusta, kuinka moni on ottanut yhteyttä tai tullut näyttöön ja kuinka moni on tehnyt tarjouksen.
| Tilanne | Todennäköinen syy | Mitä kokeilla |
|---|---|---|
| Vähän katselukertoja | Ilmoitus ei kiinnosta tai hinta karkottaa ostajat jo hakutuloksissa | Päivitä kuvat ja otsikko, tarkista hinta suhteessa vastaaviin kohteisiin |
| Paljon katselukertoja, vähän yhteydenottoja | Kiinnostus herää, mutta ilmoituksesta puuttuu tietoa tai hinta arveluttaa | Täydennä ilmoitus tiedoilla, harkitse hintaa |
| Yhteydenottoja ja näyttökävijöitä, ei tarjouksia | Näytöllä jokin tekijä karkottaa: kunto, hinta tai pohjaratkaisu | Kysy palautetta ja reagoi siihen |
| Tarjouksia, mutta selvästi alle pyyntihinnan | Hinta on ostajien arvion mukaan liian korkea | Arvioi hinta uudelleen ja neuvottele tarjouksista |
Yleisimmät syyt
1. Hinta
Liian korkea pyyntihinta on yleisin syy pitkään myyntiaikaan. Ostajat vertailevat vastaavia kohteita, ja jos sinun kohteesi näyttää kalliilta, he ohittavat sen. Kysy välittäjältä, miten hintasi suhtautuu alueella äskettäin myytyihin ja tällä hetkellä myynnissä oleviin kohteisiin. Lue myös artikkelimme siitä, miksi hinta-arviot eroavat toisistaan.
2. Kuvat ja ilmoitus
Hämärät kuvat, liian vähän kuvia tai epämääräinen teksti heikentävät kiinnostusta. Kuvien ja tekstin päivittäminen on halpaa ja voi tuoda uutta liikettä. Ilmoituksen pakolliset tiedot, kuten velaton hinta ja energialuokka, on oltava kunnossa. Vinkkejä löydät artikkelistamme kuvista ja ilmoitustekstistä.
3. Kunto ja remonttitarve
Näkyvät viat tai tuleva taloyhtiön remontti voivat karkottaa ostajia. Pienet viat kannattaa korjata, ja isoista, kuten taloyhtiön remontista, on kerrottava avoimesti. Ostajat suhtautuvat epäillen, jos he huomaavat piilotettuja ongelmia.
4. Markkinointi
KKV:n mukaan välittäjän on kerrottava, missä ja kuinka usein kohdetta markkinoidaan. Tarkista, onko markkinointi toteutettu sovitulla tavalla. Jos kohde ei ole näkynyt oikeissa kanavissa tai oikeille ostajille, sitä voi tehostaa.
5. Markkinatilanne ja kohteen erityispiirteet
Hiljainen markkina, tarjonnan runsaus tai kohteen erityispiirteet, esimerkiksi epätavallinen pohjaratkaisu tai vaikea sijainti, pidentävät myyntiaikaa. Näihin ei voi vaikuttaa, mutta niihin voi mukautua hinnoittelulla ja kohdentamisella.
Mitä voit muuttaa
- Tarkista hinta vertailukohteiden ja ostajien palautteen perusteella.
- Päivitä kuvat ja ilmoitusteksti.
- Korjaa puutteet, jotka ostajat toistuvasti mainitsevat.
- Suuntaa markkinointi eri kohderyhmälle, esimerkiksi sijoittajille, ensiasunnon ostajille tai perheille.
- Järjestä uusi yleisnäyttö tai laajenna yksityisnäyttöjä.
- Sovi palkkion tai kulujen muutoksista, jos yhteistyön ehtoja voi joustaa.
Hinnan laskeminen järkevästi
Jos päädyt laskemaan hintaa, tee se harkiten. Pieni lasku ei välttämättä riitä herättämään kiinnostusta, ja liian monta pientä laskua antaa vaikutelman, että hintaa voi vielä tinkiä. Keskustele välittäjän kanssa, kuinka suuri lasku tarvitaan, jotta kohde nousee uusiin hakutuloksiin ja vertailuihin. Sovi etukäteen tarkistuspisteet, esimerkiksi kuukauden välein, jolloin arvioit tilannetta uudelleen.
Onko aika vaihtaa välittäjää?
Jos yhteistyö ei toimi tai välittäjä ei tee muutoksia palautteen perusteella, voit harkita vaihtoa. Tarkista ensin toimeksiantosopimuksesi. Kuluttajan toimeksiantosopimuksen ensimmäinen sopimuskausi on enintään neljä kuukautta, ja sopimusta voi jatkaa kirjallisella sopimuksella aikaisintaan silloin, kun sopimuskautta on jäljellä kuukausi. Voit siis päättää, jatkatko vai siirrytkö toiselle välittäjälle sopimuskauden päätyttyä.
Kesken sopimuskauden sopimuksen voi päättää vain painavasta syystä, esimerkiksi jos välittäjä toimii moitittavasti tai olosuhteesi muuttuvat olennaisesti. Jos välitys on virheellinen, KKV:n mukaan myyjä voi vaatia esimerkiksi palkkion alentamista, sopimuksen purkamista tai vahingonkorvausta. Reklamaatio tehdään kirjallisesti kohtuullisessa ajassa. Tarkista sopimuksen ehdot ennen kuin toimit.
Jos vaihdat välittäjää, pyydä uudelta välittäjältä arvio ja suunnitelma. Kysy, miten hän tekisi asiat eri tavalla ja miksi. Uusi välittäjä ei ratkaise ongelmaa, jos se johtuu hinnasta.
Kulut myyntiaikana
Pitkä myyntiaika maksaa. Yhtiövastike, laina ja vakuutukset juoksevat, ja vastikkeenmaksuvelvollisuus siirtyy ostajalle vasta kauppakirjaan kirjatusta ajankohdasta. Laske, paljonko kuukausi lisää myyntiaikaa maksaa, ja vertaa sitä mahdolliseen hinnanlaskuun. Joskus pieni hinnanlasku on halvempaa kuin kuukausien odotus.
Vuokraus välivaiheena
Jos et halua myydä alle arvon, voit harkita asunnon vuokraamista, kunnes markkinatilanne paranee. Verohallinnon mukaan oman asunnon myyntivoiton verovapaus ei katoa, vaikka vuokraat asunnon ennen myyntiä, kunhan verovapauden ehdot muuten täyttyvät. Tarkista taloyhtiön säännöt vuokrauksesta ja vaikutukset vakuutuksiin ja lainaan.
Kärsivällisyys ja suunnitelma B
Joskus paras ratkaisu on odottaa, kunnes markkinatilanne paranee tai sopiva ostaja löytyy. Kärsivällisyys toimii kuitenkin vain, jos kulut pysyvät hallinnassa ja sinulla on suunnitelma. Sovi omaan rauhaasi esimerkiksi aikaraja, jonka jälkeen teet päätöksen: hinnanlasku, vuokraus tai välittäjän vaihto.
Usein kysyttyä
Kuinka pitkä myyntiaika on liian pitkä?
Yleistä rajaa ei ole, koska myyntiaika riippuu kohteesta, alueesta ja markkinatilanteesta. Vertaa oman kohteesi myyntiaikaa alueen vastaaviin kohteisiin. Kysy välittäjältä, kuinka kauan niiden myynti on kestänyt.
Kannattaako ilmoitus poistaa ja julkaista uudelleen?
Pelkkä uudelleenjulkaisu ei poista ongelmaa, ja ostajat voivat huomata, että kohde on ollut myynnissä aiemmin. Muuta ilmoitusta sisällöllisesti: uudet kuvat, päivitetty teksti ja tarvittaessa uusi hinta.
Voinko ottaa toisen välittäjän mukaan?
Se riippuu toimeksiantosopimuksesta. Yksinmyynnissä vain sopimuksen tehnyt liike saa myydä kohteen sopimuskauden ajan. Tarkista ehdot ennen kuin teet mitään muutoksia.
Mitä teen, jos ostajat tarjoavat paljon alle pyyntihinnan?
Älä hylkää tarjouksia heti. Kysy välittäjältä, mitä tarjous kertoo markkinasta. Tarkista myös toimeksiantosopimuksesi ehdot: KKV:n mukaan palkkio voi erääntyä, jos hylkäät ehdot täyttävän tarjouksen.
Yhteenveto
- Selvitä syy ennen kuin muutat mitään: pyydä välittäjältä katselu-, yhteydenotto- ja näyttölukemat.
- Yleisimmät syyt ovat liian korkea hinta, huonot kuvat, kunto ja markkinoinnin kohdentaminen.
- Tee hinnanlasku harkiten ja sovi tarkistuspisteet.
- Kuluttajan toimeksiantosopimuksen ensimmäinen kausi on enintään neljä kuukautta, ja kesken kauden sen voi päättää vain painavasta syystä.
- Laske pitkän myyntiajan kulut ja vertaa niitä hinnanlaskuun.
Älä tee nopeita päätöksiä paniikissa. Käy tilanne rauhassa läpi välittäjän kanssa ja pyydä tarvittaessa toinen näkemys.