Kun aiot vaihtaa asuntoa, edessä on klassinen valinta: myydäänkö vanha asunto ensin vai ostetaanko uusi ensin? Kumpikin järjestys toimii, mutta niillä on erilaiset riskit. Oikea ratkaisu riippuu taloudestasi, aikataulustasi, markkinatilanteesta ja siitä, kuinka hyvin sietäät epävarmuutta.
Tämä opas käy läpi kumpaakin vaihtoehtoa, kustannuksia, rahoitusratkaisuja ja käytännön keinoja, joilla voit vähentää riskejä. Lopussa on päätöksentekoa helpottava tarkistuslista.
Vaihtoehdot lyhyesti
| Tapa | Mitä se tarkoittaa | Suurin riski |
|---|---|---|
| Myy ensin | Vanha asunto myydään ennen uuden ostoa | Voit joutua asumaan väliaikaisesti muualla ja muuttamaan kahdesti |
| Osta ensin | Uusi asunto ostetaan ennen vanhan myyntiä | Maksat hetken kahta asuntoa, ja vanhan myyntiin voi tulla painetta |
| Ehdollinen kauppa | Uuden asunnon osto tehdään sillä ehdolla, että vanha asunto myydään | Kauppa voi raueta, jos vanha asunto ei mene kaupaksi |
Myy ensin
Edut
- Tiedät tarkasti, paljonko rahaa uuteen asuntoon on käytettävissä.
- Vältät kahden asunnon yhtäaikaiset kulut, kuten vastikkeet, lainanhoidon ja vakuutukset.
- Kauppahinnasta ei tarvitse tinkiä kiireen takia.
- Pankki voi arvioida lainanantokykysi selkeämmin, kun vanhan asunnon kauppa on tehty.
Haitat
- Voit joutua asumaan väliaikaisesti muualla, esimerkiksi vuokralla tai sukulaisten luona.
- Uuden kodin löytäminen voi kestää suunniteltua pidempään.
- Muutat kahdesti, mikä maksaa aikaa ja rahaa.
- Ostajien tarjoukset voivat tulla ennen kuin uusi koti on löytynyt.
Myy ensin -tapaa voi helpottaa sopimalla ostajan kanssa pitkä luovutusaika. Silloin ehdit etsiä uuden kodin ja muuttaa suoraan asunnosta toiseen. Luovutusajasta neuvotellaan tarjouksen yhteydessä, ja välittäjä auttaa siinä.
Osta ensin
Edut
- Voit valita uuden kodin rauhassa.
- Muutat suoraan asunnosta toiseen ilman väliaikaista asumista.
- Vanhan asunnon voi laittaa myyntiin tyhjänä ja siistinä, mikä usein helpottaa kuvausta ja näyttöjä.
Haitat
- Maksat hetken kahta asuntoa, mikä kuormittaa taloutta.
- Vanhan asunnon myyntiin voi tulla painetta, jos se ei mene kaupaksi odotetussa ajassa.
- Rahoituksen järjestäminen voi vaatia erillisiä ratkaisuja.
- Pankki ei välttämättä myönnä lainaa, ellei vanhan asunnon myynti ole varmistunut.
Kaksinkertaiset kulut: paljonko ne voivat olla
Jos omistat molemmat asunnot yhtä aikaa, maksat tuplana samoja kuluja. Verohallinnon mukaan ostaja maksaa varainsiirtoveroa, joka on tällä hetkellä 1,5 prosenttia asunto-osakkeiden ja 3 prosenttia kiinteistöjen kauppahinnasta. Tämän lisäksi tulevat muut kulut:
| Kulu | Vanha asunto | Uusi asunto |
|---|---|---|
| Yhtiövastike | Maksat, kunnes vastikkeenmaksuvelvollisuus siirtyy ostajalle | Maksat luovutuksesta alkaen |
| Asuntolainan korot ja lyhennykset | Maksat vanhan lainan kunnes se maksetaan pois | Uuden lainan alkaminen |
| Vakuutukset ja sähkö | Kunnes luovutus tapahtuu | Uuden kodin sopimukset |
| Varainsiirtovero | — | Ostajan maksettavana |
| Muuttokulut | Mahdollinen kaksi muuttoa | Uuden kodin kunnostus |
Voit arvioida lainan kuukausikuluja asuntolainalaskurillamme ja myynnistä jäävää summaa välityspalkkiolaskurillamme. Laske molemmat vaihtoehdot ennen päätöstä.
Keinoja yhdistää molempien edut
1. Siltarahoitus
Jos ostat uuden ennen vanhan myyntiä, pankilta voi tiedustella väliaikaisesta rahoituksesta, jota usein kutsutaan siltarahoitukseksi tai sillalainaksi. Sillä kurotaan yli aika, jolloin omistat molempia asuntoja. Ehdot ja kulut vaihtelevat, joten pyydä kirjallinen tarjous ja vertaa vaihtoehtoja useammalta pankilta.
2. Pitkä luovutusaika
Kun myyt vanhan asunnon, sovi ostajan kanssa luovutusaika, joka antaa sinulle aikaa muuttaa. Pidemmän luovutusajan hinta voi olla se, että ostaja arvostaa nopeampaa luovutusta korkeammin, joten pohdi aikataulua tarjouksia vertaillessasi.
3. Ehdollinen kauppa
Voit tehdä uuden asunnon ostotarjouksen sillä ehdolla, että oman asuntosi myynti onnistuu. Se vähentää oman riskisi, mutta myyjä ei välttämättä hyväksy ehtoa, koska kauppa voi raueta. Kysy välittäjältä, miten ehdollisiin tarjouksiin suhtaudutaan alueella ja millä ehdoilla myyjä voi jatkaa markkinointia.
4. Vuokraa vanha asunto
Jos et halua kiirehtiä myyntiä, voit vuokrata vanhan asunnon, kunnes löydät ostajan. Verohallinnon mukaan oman asunnon myyntivoiton verovapaus ei katoa, vaikka vuokraat asunnon ennen myyntiä, kunhan verovapauden ehdot muuten täyttyvät. Lue lisää artikkelistamme myyntivoitosta ja veroista.
5. Väliaikainen asuminen
Jos myyt ensin, mieti etukäteen, missä asut väliaikaisesti. Vuokra-asunto, sukulaiset tai muu ratkaisu kannattaa varmistaa ennen kuin kauppa tehdään.
Miten markkinatilanne vaikuttaa
Markkinatilanne vaikuttaa siihen, kumpi vaihtoehto on turvallisempi. Kun kiinnostus on vilkasta ja asunnot myydään nopeasti, ostaminen ensin on riskittömämpää, koska vanha asunto todennäköisesti menee kaupaksi. Kun kauppa on hiljaista, myyminen ensin voi antaa varmuuden, koska et joudu maksamaan kahta asuntoa pitkään. Kysy välittäjältä, millainen alueen tilanne on ja kuinka kauan vastaavat kohteet ovat olleet myynnissä.
Päätöksenteon tarkistuslista
- Laske molemmat vaihtoehdot: kuinka paljon kaksinkertaiset kulut maksavat kuukaudessa ja kuinka kauan ne jaksat maksaa?
- Kysy pankilta, paljonko voit lainata ennen vanhan asunnon myyntiä ja sen jälkeen.
- Kysy pankilta siltarahoituksesta ja sen ehdoista.
- Kysy välittäjältä, kuinka nopeasti vastaavat asunnot alueella myydään.
- Mieti, onko sinulla varasuunnitelma, jos vanha asunto ei mene kaupaksi.
- Selvitä väliaikaisen asumisen vaihtoehdot.
- Sovi luovutusajasta niin, että se tukee aikataulua.
Kumpi sopii kenellekin
| Tilanteesi | Sopivampi vaihtoehto |
|---|---|
| Tiukka talous, ei varaa kahdelle asunnolle | Myy ensin ja sovi pitkä luovutusaika |
| Vakaat tulot ja hyvä puskuri | Osta ensin, jos löydät oikean kodin ja myynti näyttää sujuvalta |
| Epävarma alueen markkina | Myy ensin tai käytä ehdollista kauppaa |
| Vilkas markkina ja myytävä asunto haluttu | Osta ensin voi olla turvallinen vaihtoehto |
| Et halua muuttaa kahdesti | Osta ensin tai sovi pitkä luovutusaika |
Usein kysyttyä
Kumpi on turvallisempaa: myydä vai ostaa ensin?
Myyminen ensin on taloudellisesti turvallisempaa, koska tiedät, paljonko rahaa on käytettävissä. Ostaminen ensin on käytännöllisempää, koska muutat vain kerran, mutta siihen liittyy suurempi riski. Valinta riippuu siitä, mikä riski on sinulle pienempi.
Voiko pankki myöntää lainan, jos vanha asunto on vielä myymättä?
Se riippuu pankista ja tilanteestasi. Pankki arvioi maksukykysi ja vakuudet. Kysy pankilta ennen uuden asunnon ostotarjousta, mitä ehtoja ostaminen ennen myyntiä edellyttää.
Mitä jos vanha asunto ei mene kaupaksi?
Silloin joudut maksamaan kahta asuntoa pidempään. Varaudu tähän ennalta: sovi siltarahoituksesta, mieti vuokrausta tai hinnan laskua. Artikkelissamme siitä, mitä tehdä, kun asunto ei mene kaupaksi, on lisää keinoja.
Voinko myydä asunnon, jossa asun vielä?
Voit. Sovi ostajan kanssa luovutusaika, joka antaa sinulle riittävästi aikaa muuttaa. Kirjaa luovutuspäivä kauppakirjaan.
Yhteenveto
- Myy ensin on taloudellisesti turvallisempaa, osta ensin käytännöllisempää.
- Laske kaksinkertaisten kulujen kesto ja suuruus molemmissa vaihtoehdoissa.
- Kysy pankilta lainamahdollisuuksista ja siltarahoituksesta ennen päätöstä.
- Käytä pitkää luovutusaikaa tai ehdollista kauppaa riskien vähentämiseen.
- Verovapaus säilyy, vaikka vuokraat vanhan asunnon ennen myyntiä.
Tämä on yleistä tietoa, ei henkilökohtaista talousneuvontaa. Keskustele välittäjän ja pankin kanssa ennen kuin teet tarjouksen uudesta asunnosta.